Habe ich als Minderheitseigentümer kein Mitspracherecht?

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Ich bin Wohnungseigentümer einer Wohnung in einer gemischt genutzten Immobilie. Mein Anteil beträgt 12 Prozent. Der Rest gehört einer Firma, die behauptet, alles regeln zu können, ohne Rücksprache mit mir. Zuletzt beauftragte sie eine Firma zum Ausmalen des Stiegenhauses. Kosten: 35.000 Euro, bezahlt aus dem Reparaturfonds. Selbst die Hausverwaltung wusste nichts davon, die auch von der Firma eigenständig eingesetzt wurde. Ist das rechtens?

Rechtsanwalt Peter Hauswirth antwortet: 

Die Eigentümergemeinschaft wird, wenn ein Verwalter bestellt wurde, nur durch diesen vertreten. Nur wenn kein Verwalter bestellt ist, wird die Eigentümergemeinschaft durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer vertreten. 

Bei Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung darf der Verwalter, sofern keine abweichende Vereinbarung im Verwaltervertrag getroffen wurde, auch ohne Beschluss der Wohnungseigentümer tätig werden. 

Bei Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung ist zwingend ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. 

Wenn Ihr Miteigentümer, der zugleich Mehrheitseigentümer ist, ohne Vollmacht und Berechtigung den Auftrag gegeben hat, das Stiegenhaus auszumalen, so ist er dazu nicht berechtigt, weil die Eigentümergemeinschaft nur von der Verwaltung vertreten wird. 

Ersetzt die Verwaltung dem Mehrheitseigentümer die Kosten in der Höhe von 35.000 Euro für die Malerarbeiten im Stiegenhaus, so handelt es sich grundsätzlich um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung. Fehlt ein solcher Beschluss, besteht für die Zahlung keine Rechtsgrundlage und die Verwaltung hat ihre Befugnisse überschritten. Es wären daher Schadenersatzansprüche gegen die Verwaltung denkbar.