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Wirtschaft
04/25/2019

Gemeinnütziger Wohnbau: Vom Mieter zum Eigentümer

Welche Mietwohnungen, zu welchem Preis angeboten werden und worauf zu achten ist

von Andreas Anzenberger

Die ÖVP verkauft die Novelle zum Wohnungs-Gemeinnützigkeitsgesetz als Maßnahme zur Eigentumsbildung. Die FPÖ sieht darin eine Maßnahme gegen Ausländer im gemeinnützigen Wohnbau. Beides klingt nach Wahlkampfrhetorik. Die wichtigsten Punkte der neuen Regelung.

Welche Mietwohnungen können von gemeinnützigen Bauträgern gekauft werden?

Bereits seit 2001 müssen neue Wohnungen, bei denen der Grund- und Baukostenbeitrag der Mieter höher als 50 Euro/ war, den Mietern zum Kauf angeboten. Heute sind das wegen der Indexierung rund 73 Euro/. Zuvor gab es für Wohnungen, die nach 1994 gebaut worden sind, eine ähnliche Regelung. Mieter, die ein Kaufinteresse haben, können sich bei ihrem Bauträger erkundigen, ob es eine Kaufoption gibt.

Wann können die Wohnungen gekauft werden?

Früher mussten die Wohnungen erst nach zehn Jahren den Mietern angeboten werden. Künftig müssen die Wohnungen bereits nach fünf Jahren zum Kauf angeboten werden. Der Zeitrahmen für Kaufoptionen wurden ausgeweitet. Die Gesamtzahl der Wohnungen mit Kaufoption steigt nicht.

Lohnt es sich, früher zu kaufen?

Für den Finanzminister auf jeden Fall. Bei den Mietwohnungen der Gemeinnützigen fällt keine Vorsteuer an. Wird daraus eine Eigentumswohnung, dann muss die Vorsteuer mit einer Berechnungsdauer von zwanzig Jahren anteilig an die Finanz abgeliefert werden. Wer nach zehn Jahren kauft, zahlt Vorsteuer für zehn Jahre. Wer bereits nach fünf Jahren kauft, zahlt 15 Jahre Vorsteuer. Die Wohnung wird um rund 13,5 Prozent teurer.

Wie entsteht der Kaufpreis?

Es werden Gutachten über den Verkehrswert beziehungsweise den Substanzwert des Hauses angefertigt. Da die Wohnung nicht mehr neu ist, gibt es einen Abschlag. Vereinfacht kann man sagen, der Kaufpreis liegt unter dem Verkehrswert und ist daher niedriger als am freien Wohnungsmarkt.

Gibt es Einschränkungen bei der Nutzung von gekauften Mietwohnungen?

Ja. Bei Weitervermietung darf der Mietzins fünfzehn Jahre lang nicht drastisch steigen. Es gilt das Mietrecht. Wird die Wohnung rasch weiterverkauft, muss die Differenz zwischen dem Kaufpreis und Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erwerbs an den Bauträger abgeliefert werden. Verdienen kann der Wohnungsbesitzer an der Wertsteigerung der Wohnung nach dem Kauf. Die kurzfristige Vermietung über Wohnungsplattformen ist verboten. Dem scheidenden Obmann des Verbandes gemeinnütziger Bauträger, Karl Wurm, wäre es wegen der leichteren Kontrolle lieber gewesen, wenn die Gemeinnützigkeit von Wohnungen im Grundbuch angegeben wird.

Welche Wohnungen wurden bisher an die Mieter verkauft?

Laut Verbandschef Wurm hängt das von der Lage ab. Bei Wohnungen in sehr guter städtischer Lage wurden mehr als 50 Prozent der Wohnungen verkauft, bei guter Lage waren es 30 Prozent und sonst etwa 10 Prozent.

Wer kauft die Wohnungen?

Laut Wurm „nur wenige Junge“, sondern meist gut situiertes Publikum. Den Jungen fehle das Geld und die Baken seien bei der Kreditvergabe zurückhaltend. Außerdem würden sich junge Menschen nicht langfristig binden wollen. „Diese Gruppe braucht billige Mietwohnungen“, betont Wurm. Seit 2008 ist das Kaufinteresse wegen der Renditen bei Immobilien gestiegen.

Gibt es Schutz vor Spekulanten?

Ja. Die Bundesländer können einen rechtskundigen Kommissar einsetzen, der auf die Rechtskonformität der Geschäfte achtet. „Das Beste gegen Spekulanten“ ist laut Wurm das Recht der Bundesländer, dem Eigentümer des gemeinnützigen Bauträgers seine Anteile zum eingezahlten Nennwert abzukaufen.

Macht es Sinn, die Mietwohnungen gemeinnütziger Bauträger zu verkaufen?

In Deutschland hat man alle derartigen Mietwohnungen verkauft. Deshalb fehlen jetzt billige Mietwohnungen. In Österreich wird nur ein Teil der Wohnungen verkauft. Wurm hat nichts gegen Eigentumsbildung, er bevorzugt aber das geplante niederösterreichische Modell. Dort bieten die Gemeinnützigen in getrennten Gebäuden Eigentumswohnungen und Mietwohnungen an. Die Verwaltung von Eigentum und Mietern in einem Gebäude macht Probleme.

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