Das bittere Ende nach dem Bauboom

Se vende". Schilder und Plakate mit dieser Aufschrift (zu verkaufen, Anm.) sind in Spanien an unzähligen Fassaden angebracht. Bloß: Kaum eine Immobilie wechselt den Besitzer. Denn das Angebot ist riesig, die Nachfrage angesichts der darniederliegenden Wirtschaft gering. Entsprechend sind in vielen Orten die Preise um bis zu 50 Prozent in den Keller gerasselt, im Durchschnitt um 25 Prozent.

Dabei hat alles so gut begonnen. Mitte der 90er-Jahre setzte in Spanien ein noch nie dagewesener Bauboom ein. Jährlich wurden bis zu 850.000 Wohnungen errichtet – mehr als in Deutschland, Frankreich und Italien zusammen. "Die Banken haben die Nachfrage angetrieben", sagt Christian Gottinger. Er verkauft spanische Immobilien an Österreicher. Mit einer Hypothek auf eine bereits erworbene Immobilie sei eine zweite gekauft worden, die Kreditzinsen seien günstig gewesen. "Jeder hat einen Kredit bekommen, die Notenbank hat die Banken zu wenig kontrolliert", kritisiert Patricio Pallomar, Director of Research des Immobiliendienstleisters CBRE in Spanien. Parallel dazu verdoppelten sich die Preise, mancherorts gab es sogar eine Verdreifachung.

Hinzu kam eine Besonderheit des spanischen Immobilienmarktes. Nur Käufer zahlen an den Makler eine Provision. Die Makler wollten aber auch auf der Verkäufer-Seite mitverdienen. Sie schlugen also dem Verkäufer einen zehn Prozent höheren Preis vor. Von diesem Aufschlag erhielt der Makler die Hälfte. Dies trug wesentlich zur Preisexplosion bei. Auf dem Höhepunkt besaßen 85 Prozent der Spanier ein Eigenheim. Dieses kommt in der Regel dauerhaft auch billiger, da die Mieten in dem Land jährlich an die Inflation angepasst werden.

Blase

Doch 2006 stiegen die Kreditzinsen, die Nachfrage sank, die Preise stagnierten. Viele Eigenheim-Besitzer konnten ihre Raten nicht mehr zahlen. Es kam zu Zwangsversteigerungen, Banken saßen auf 100 Milliarden Euro uneinbringlichen Krediten. An diesen laborieren sie heute noch. Die Immobilienblase war geplatzt.

Die Folgen waren große Pleiten in der Bau-, Makler- und Finanzbranche, Zehntausende Spanier mussten sich eine billigere Bleibe suchen. Mindestens 800.000 Wohnungen und Häuser, zum Teil noch nicht fertiggestellt, stehen heute noch leer.

Besonders prekär ist die Lage in den Kernregionen Spaniens, etwa rund um Madrid. "Die Preise sind vor allem in schlechten Lagen gefallen", berichtet Gottinger. Besser ist die Situation an der Küste (Marbella) oder auf Mallorca. Dort suchen betuchte Ausländer nach Ferienimmobilien. Doch auch hier gibt es in letzter Zeit weniger Kaufabschlüsse. "Die Ausländer haben Angst vor einem Euro-Austritt Spaniens. Dann würde die Immobilie an Wert verlieren", so Gottinger. Dennoch rechnet er damit, dass die Preise in Spanien generell nicht mehr viel nach unten gehen werden.

Palomar ist skeptischer. "Sieben Prozent waren es heuer schon, weitere drei geht es noch runter." Nur Gewerbeimmobilien hätten sich preislich stabilisiert. Damit sich der Markt erholt, muss laut Palomar das Problem der Arbeitslosigkeit gelöst werden: "Das wird frühestens in zehn Jahren soweit sein." Bis dahin würden Banken keine Kredite mehr für Immobilien vergeben.

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