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Kolumnen
06/09/2021

Muss ich die Kosten für die Reparatur der Therme tragen?

Magdalena Brandstetter ist Partnerin bei DORDA im Bereich Real Estate M&A, Liegenschafts-, Miet- und Wohnrecht. Im KURIER erklärt sie, wie es um die Kosten rund um Heizthermen steht.

Meine Gastherme ist kaputt und mein Vermieter möchte die Reparatur nicht zahlen. Muss ich die Kosten tragen?

Zunächst kommt es darauf an, ob sich Ihre Mietwohnung in einem Altbau (Baubewilligung vor dem 30.6.1953 bzw. 8.5.1945 bei Wohnungseigentum) oder in einem Neubau (Baubewilligung nach dem 30.6.1953 bzw. 8.5.1945 bei Wohnungseigentum) befindet. Je nachdem fällt das Mietverhältnis in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Diese Unterscheidung ist wichtig, da es im Vollanwendungsbereich zu einer Gesetzesänderung gekommen ist: Seit der Wohnrechtsnovelle 2015 sind die Instandhaltungspflichten für Gasthermen im Altbau gesetzlich geregelt.

Den Vermieter im Altbau trifft daher seitdem u. a. die Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen/Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen. Davon ist auch der notwendige Austausch einer irreparabel defekten Gastherme umfasst. Den Mieter im Altbau trifft hingegen die Instandhaltungspflicht des Mietgegenstands, d. h. zum Beispiel auch die regelmäßige Thermenwartung auf eigene Kosten. Wurde Ihre Therme daher kaputt, weil sie nicht regelmäßig gewartet wurde, kann der Vermieter die Kosten der neuen Therme von Ihnen verlangen.

Die Regelungen zum Thermenaustausch gelten auch für Mietverträge, die vor der Gesetzesänderung im Jahr 2015 geschlossen wurden. Dasselbe gilt auch für Mietverträge über Wohnungen, die von einem gemeinnützigen Wohnbauträger vermietet werden.

Handelt es sich bei Ihrer Mietwohnung um eine Neubauwohnung, können Instandhaltungspflichten des Vermieters vertraglich ausgeschlossen werden. Ein solcher Ausschluss ist jedoch immer im Einzelfall zu prüfen und kann insbesondere bei gröblicher Benachteiligung unwirksam sein. Gerade aber bei einer Vermietung zwischen Privaten kann bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung die Erhaltungspflicht für eine Therme beim Mieter bleiben.

Haben Sie eine Altbauwohnung gemietet, in der sich zu Mietbeginn beispielsweise nur eine alte Ölheizung befand und haben Sie diese in weiterer Folge auf Ihre Kosten durch eine neue Heiztherme bzw. Gasetagenheizung ersetzt, gilt die neue Heiztherme bzw. Gasetagenheizung nicht automatisch als mitvermietet. Die Erhaltungspflichten treffen den Vermieter prinzipiell nur für mitvermietete Warmwasseraufbereitungsgeräte. Die Beurteilung hängt v. a. davon ab, ob das neue Gerät aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vermieter im Mietzins berücksichtigt wird oder nicht. „Vermietet“ ist eine Sache nämlich nur dann, wenn für ihren Gebrauch ein Entgelt geleistet wird. Zahlt der Mieter trotz der nunmehr vorhandenen Gastherme aber keinen höheren Mietzins, ist diese auch nicht mitvermietet. Das bedeutet im Ergebnis, dass ohne Vereinbarung mit dem Vermieter die Heiztherme bzw. Gasetagenheizung nicht mitvermietet ist. Den Vermieter treffen dann prinzipiell auch keine Erhaltungspflichten. Da jedoch eine Vielzahl von Kriterien in die Beurteilung miteinfließen, ist der konkrete Mietvertrag und Sachverhalt immer im Einzelfall zu prüfen.

Mag. Magdalena Brandstetter ist Partnerin bei DORDA im Bereich Real Estate M&A, Liegenschafts-, Miet- und Wohnrecht.

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