Trennung: Wer bekommt die Mietwohnung?

Von Mag. Carmen Thornton & Mag. Johannes Kautz

Der Fall: Stellen Sie sich vor, Sie kommen nach der Arbeit nach Hause und plötzlich sperrt der Schlüssel nicht mehr. Langsam dämmert Ihnen, dass das vielleicht mit dem heftigen Streit in der Früh zu tun haben könnte. Oder Sie bekommen plötzlich eine SMS-Nachricht, dass die Beziehung zu Ende ist. Und wenn sie nach Hause kommen, steht schon der Umzugswagen vor der Tür und die Möbelpacker tragen gerade Ihre Sachen aus dem Haus. So soll es letztes Jahr dem Model Denise Bidot ergangen sein, ausgerechnet am Muttertag. Das Ende einer Ehe oder Lebensgemeinschaft erwischt einen manchmal auf dem falschen Fuß. Doch selbst wenn alles ganz gesittet abläuft, steht man vor der Entscheidung: Wer zieht aus? Und im Todesfall stellt sich die Frage: Muss ich ausziehen? Auch wenn die Wohnung „nur“ gemietet ist, sind diese Fragen existenziell. Wenn man rechtlich abgesichert ist, hat man in einer Ausnahmesituation zumindest eine Sorge weniger.

Sie:

Nicht jede Trennung beginnt so dramatisch wie in unserem Fall. Aber ein Umzug kostet Zeit und Geld und das überschaubare Angebot an Mietwohnungen samt Aussicht auf Gruppenbesichtigungen, bei denen man sich mit unzähligen anderen Interessenten um die wenigen leistbaren Wohnungen streiten muss, machen jeden Wohnungswechsel unattraktiv. Bei verheirateten Paaren hat derjenige, der freiwillig auszieht, sowieso meistens die schlechteren Karten. Wer den Partner so gar nicht mehr riechen kann, erliegt da schnell mal der Versuchung, den anderen möglichst schnell loszuwerden und selbst für die räumliche Trennung zu sorgen. Eine Nacht- und Nebelaktion mit geheimem Schlössertausch sorgt zwar kurzfristig für vollendete Tatsachen, ist aber nicht ratsam.

Denn ganz egal, ob mit oder ohne Ehering, ob Mieter oder nicht, gegen den Schlössertausch schafft eine Besitzstörungsklage Abhilfe. Deutlich effektiver – weil zeit- und kostensparend – ist die Selbsthilfe, besser gesagt die Hilfe eines Schlossers, der für den ungehinderten Zutritt sorgt. Wenn gerichtliche Hilfe zu spät käme und die Mittel angemessen sind, darf man den rechtmäßigen Zustand grundsätzlich auch selbst wieder herstellen. Wer als Retourkutsche den anderen aussperrt, überschreitet aber die Grenzen der zulässigen Selbsthilfe.

Trauschein sticht Mietvertrag

Die Schlüsselhoheit entscheidet aber sowieso nicht darüber, wer die Wohnung am Ende tatsächlich behalten darf. Hier gilt: Der Trauschein ist mehr wert als der Mietvertrag. Ehegatten haben einen Wohnungsanspruch, wenn sie auf die Ehewohnung angewiesen sind. Der andere muss dann sicherstellen, dass die Wohnmöglichkeit erhalten bleibt oder eine gleichwertige Alternative zur Verfügung steht. Er kann also auch dazu verpflichtet werden, die Miete weiter zu bezahlen, und zwar bis zum Ende des Aufteilungsverfahrens. Dieses Recht kann auch per einstweiliger Verfügung durchgesetzt werden.

Auch bei der Aufteilung kommt es nicht darauf an, wer Mieter ist. Das Gericht kann die Mietrechte auf den Ehegatten übertragen. Selbst der Vermieter kann das nicht verhindern. Entscheidender ist daher, wer tatsächlich auf die Wohnung angewiesen ist. Und der schuldlos geschiedene Ehepartner hat meist ein Wahlrecht.

Lebensgemeinschaft

In der Lebensgemeinschaft hat man diesen Schutz nicht. Wer nicht im Mietvertrag steht, hat nach der Trennung kein Benützungsrecht mehr und kann mit Räumungsklage zum Auszug verpflichtet werden. Eine angemessene Frist für zum Auszug muss man dem anderen trotzdem zugestehen. Selbst die Sachen in Kisten verpacken und den Umzugswagen bestellen, das spielt es also auch in der Lebensgemeinschaft nicht.

Kompliziert wird es, wenn beide den Mietvertrag unterschrieben haben. Denn dann schulden beide weiterhin die Miete und sie können auch nur gemeinsam kündigen. Wenn man sich nicht einigen kann, bleibt nur die Teilungsklage oder einer gerichtliche Benützungsregelung. Bis dahin haben aber beide die gleichen Rechte an der Wohnung. Zumindest, solange einer es nicht übertreibt. Bei häuslicher Gewalt kann immer ein Betretungsverbot und eine einstweilige Verfügung erwirkt werden, dafür muss man nicht Mieter sein. Und wer dem anderen das Zusammenleben unzumutbar macht, z. B. durch Psychoterror oder Überwachungsmaßnahmen, riskiert ebenfalls ein vorläufiges Wohnungsverbot. In solchen Fällen ist eine einstweilige Verfügung also das Mittel der Wahl.

Er:

So dramatisch manche Trennungen auch ablaufen, eine ungleich schlimmere Tragödie ist es, wenn der Tod die Partnerschaft beendet. Das Letzte, womit man in so einer Situation noch belastet werden möchte, ist eine Kündigung der Wohnung. Doch da hat der Gesetzgeber sicherlich vorgesorgt, oder?

Nicht ganz, denn wer im Ein- oder Zweifamilienhaus zur Miete wohnt, kann zwar die Ruhe und den Blick in den eigenen Garten genießen, darf sich aber nicht auf den Schutz des Mietrechtsgesetzes verlassen. Im Todesfall kann der Vermieter den Vertrag daher unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist auflösen. Ein Eintrittsrecht gibt es nicht einmal für den Ehegatten oder die minderjährigen Kinder. Die nächsten Angehörigen verlieren also nicht nur einen Elternteil oder den Ehepartner, sondern auch ihr zu Hause. Auch eine bestimmte Vertragsdauer oder ein Kündigungsverzicht im Mietvertrag helfen da nichts, denn daran ist der Vermieter im Todesfall nicht gebunden. Und selbst wenn der Vermieter nicht kündigt, geht der Mietvertrag auf die Erben über, selbst wenn die bisher gar nicht im Haus gewohnt haben. Keine besonders durchdachte Lösung. In der Idylle der Einfamilienhaussiedlungen sollte man den Mietvertrag also besser gemeinsam unterschreiben, dann gibt es kein Kündigungsrecht.

Eintrittsrechte im Mietrechtsgesetz

Bei (fast) allen anderen Mietverträgen sieht die Sache ganz anders aus. Im Mietrechtsgesetz haben nicht nur Ehegatten und die Kinder bzw Enkelkinder ein Eintrittsrecht, sondern auch Lebensgefährten, wenn sie mindestens drei Jahre in der Wohnung gelebt oder diese gemeinsam mit dem Mieter bezogen haben. Und selbst Eltern, Großeltern und Geschwister sind privilegiert. All diese Personen setzen das Mietverhältnis automatisch fort, wenn sie ein dringendes Wohnbedürfnis haben und bereits mit dem verstorbenen Mieter in der Wohnung gewohnt haben. Wer auf das Eintrittsrecht verzichten möchte, muss dies innerhalb von 14 Tagen nach dem Tod des Mieters tun.

Die Erben, die nicht zum geschützten Personenkreis zählen, müssen sich hintanstellen. Nicht einmal der Mieter selbst kann im Testament etwas anderes verfügen.

Und auch der Vermieter muss sich damit abfinden, dass die Wohnung mit dem Tod des Mieters nicht frei wird. Ein Recht, den Mietzins anzuheben, besteht nur bei Mietverträgen, die vor dem 1. März 1994 abgeschlossen wurden. Und selbst in diesem Fall kann der Vermieter nur dann den angemessenen Mietzins verlangen, wenn ausschließlich die Eltern, die volljährigen Kinder oder die Geschwister des Mieters eintreten. Der Ehegatte, Lebensgefährte oder minderjährige Kinder (und Enkelkinder) sind auch bei Altmietverträgen vor einer Mietzinsanhebung geschützt.

Generationenmietverträge

So können günstige Mietverträge über Generationen hinweg als Erbpacht weitergegeben werden. Unter Umständen ist ein unbefristeter Altmietvertrag also mehr wert als eine Eigentumswohnung. Obwohl der sogenannte Friedenszins eigentlich schon in den 1980er-Jahren abgeschafft wurde, werden teilweise Mieten bezahlt, die eher eine symbolische Enteignungsentschädigung sind als ein Entgelt. Und vor allem in Gründerzeithäusern liegen die Richtwerte weit unter dem marktüblichen Mietzins. Seit der Verfassungsgerichtshof im Jahr 2018 das umstrittene Richtwertsystem für verfassungskonform erklärt hat, ist die Zwei-Klassen-Gesellschaft im Mietrecht auf unabsehbare Zeit einzementiert.