„Man muss immer gemeinsam agieren“

Die gemeinsame Wohnung ist für viele Paare ein wichtiger Meilenstein in der Beziehung. Ganz besonders gilt dies, wenn sie auch gemeinsam gekauft wurde. Das gemeinsame Wohnungseigentum kann unter Umständen jedoch zum Problem werden – etwa bei einer Trennung. Matthias Klein, Notar in Wien, weiß, wie Paare vorbeugen können.

Der Markt für Immobilieneigentum gewinnt wieder an Dynamik. Daher wird vielleicht auch das eine oder andere Paar mit dem Gedanken, gemeinsam eine Wohnung zu kaufen, liebäugeln. Ist das überhaupt möglich?

Matthias Klein: Natürlich ist das möglich. Warum sollten Paare nicht ihre Ersparnisse zusammen legen können, um eine Wohnung zu kaufen?

Das ist das eine. Aber können sie auch gemeinsam im Grundbuch stehen?

Handelt es sich um ein Wohnungseigentumsobjekt gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG), können zwei natürliche Personen, jeweils zur Hälfte in Bezug auf die Wohnung, sogenannte Wohnungseigentümerpartner sein.

Das heißt, diese Bestimmung gilt nicht nur für Paare?

Richtig. Als sogenannte Eigentümerpartnerschaft können zwei natürliche Personen gemeinsam Wohnungseigentum erwerben, egal, in welcher Beziehung sie zueinander stehen. Es können Ehepaare oder Lebensgefährt:innen sein, aber auch Verwandte oder zwei nicht miteinander verwandte Personen.

Wie ist bei der Eigentümerpartnerschaft das Eigentum aufgeteilt?

Dieses „Eigentumssplitting“ funktioniert, wie erwähnt, immer nur im Verhältnis 50:50. Beide stehen jeweils mit diesem Anteil im Grundbuch.

Gesetzt den Fall, ein Partner, eine Partnerin steuert mehr zum Kaufpreis bei – ändert sich dadurch etwas an den Anteilen?

Nein, es bleibt trotzdem jeweils beim Hälfteanteil.

Kann man aber vertraglich vorsorgen, etwa für den Fall einer Trennung oder Scheidung?

Ja, man kann etwa eine Partnerschafts-, beziehungsweise Trennungsvereinbarung abschließen, die das Szenario der Geldherkunft widerspiegelt und die Vorgangsweise bei Auflösung regelt.

Sollte aber nicht generell die Vorgangsweise im Trennungs- beziehungsweise Scheidungsfall geregelt werden?

Natürlich, das wäre definitiv die vernünftigste Vorgangsweise.

Die Eigentümerpartnerschaft regelt ja nicht nur die Eigentumsverhältnisse, sondern auch den Umgang mit diesen. Was sollten Paare diesbezüglich wissen?

Dass man bei einer Eigentümerpartnerschaft immer gemeinsam agieren muss. Essenziell ist es zu wissen, dass Wohnungseigentümerpartner ihre Anteile lediglich gemeinsam beschränken oder belasten können. Weiters können die Anteile auch nur gemeinsam einer eventuellen Zwangsvollstreckung unterworfen werden – und für die Veräußerung eines Anteils bedarf es immer der Zustimmung des jeweils anderen Eigentümerpartners. Ein anderer relevanter Punkt ist, dass bei einer Wohnungseigentümerversammlung beide Partner:innen als eine Stimme angesehen werden. Damit ihre Stimme bei einer Abstimmung zählt, müssen sie einer Meinung sein.

Wenn die Wohnung beiden zu gleichen Teilen gehört – müssen auch die Betriebskosten jeweils zur Hälfte übernommen werden?

Nein. Die Partner:innen können intern frei vereinbaren, wer wie viel davon übernimmt. Aber nach außen haften sie solidarisch für sämtliche Verbindlichkeiten, und damit auch für die Betriebskosten, „zur ungeteilten Hand“ – jeder Einzelne schuldet somit alles.

Wie ist es mit Investitionen?

Betrifft es die Substanz des Wohnungseigentumsobjektes, müssen beide zu gleichen Teilen dazu beitragen. Aber auch das können die Partner:innen intern anders handhaben.

Wie geht es eigentlich weiter, wenn einer der beiden Eigentümer:innen stirbt?

Haben die beiden Eigentümerpartner zu Lebzeiten keine schriftliche Vereinbarung unter notarieller oder anwaltlicher Mitwirkung getroffen, wonach der Anteil im Fall ihres Todes einer dritten Person zufallen soll, geht grundsätzlich der jeweilige Anteil ins Eigentum des oder der Überlebenden. Diese oder dieser kann allerdings auch darauf verzichten, oder mit den Erben und den Pflichtteilsberechtigten vereinbaren, dass der Anteil einer anderen Person zukommt.

Fallen für die Übernahme des Anteils Kosten an?

Ja, für diesen Anteil ist grundsätzlich die Hälfte des Verkehrswertes in die Verlassenschaft einzuzahlen. Hinsichtlich der Höhe dieses so genannten Übernahmspreises gibt es gesetzlich allerdings einige Privilegien und Ausnahmen, die im besten Fall sogar zu einem gänzlichen Entfall führen können. Das gilt dann, wenn es sich bei dem oder der überlebenden Eigentümerpartner:in um den einzigen Pflichtteilsberechtigten handelt, die Wohnung der Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient und die Verlassenschaft nicht überschuldet ist.

Wie sieht es aus, wenn die Eigentümerpartner:innen Lebensgefährt:innen waren?

Sofern es keine anders lautende Vereinbarung gibt und nicht auf den Anteil verzichtet wird, geht der Anteil automatisch an die oder den überlebenden Eigentümerpartner:in. Da Lebensgefährt:innen aber nicht pflichtteilsberechtigt sind, muss der Übernahmspreis bezahlt werden. Die Zahlungsverpflichtung kann in diesem Szenario lediglich durch eine Vereinbarung mit den Erben (sofern kein Inventar errichtet und nicht in Rechte von Gläubigern oder Pflichtteilsberechtigten eingegriffen wird), durch letztwillige Verfügung der/des verstorbenen Eigentümerpartner:in selbst, oder einer Schenkung auf den Todesfall, reduziert beziehungsweise vermieden werden.

Was ist, wenn ein Paar gemeinsam ein Haus kauft?

All das, was wir besprochen haben, gilt nur für Immobilien, die dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegen. Bei Einfamilienhäusern gelten grundsätzlich andere Regelungen.

Österreichs Notar:innen stehen allen Immobilienkäufer:innen aber bereits vor dem Kauf zur Seite …

Wir verstehen uns tatsächlich im Zusammenhang mit dem Thema Immobilien als moderner One-Stop-Shop, sei es persönlich, sei es online. Das beginnt mit der Grundbuchsabfrage vor dem Kaufanbot, geht über die Beratung bei der Vertragserrichtung und die Übernahme der Treuhandschaft bis zur Beglaubigung der Unterschriften. Darüber hinaus können Steuern wie die Grunderwerbsteuer und Immobilienertragsteuer sowie die grundbücherliche Eintragungsgebühr von den Notar:innen selbst berechnet werden und im Namen der Parteien abgeführt werden. Der letzte Schritt in dem Paket ist die elektronische Übermittlung des Grundbuchsantrages.

Danke für das Gespräch!