Mängel: OGH zum Leistungsverweigerungsrecht des Wohnungskäufers

Wer um viel Geld eine neue Eigentumswohnung kauft, will auch, dass alles rundum in Ordnung ist. Genau darum geht es beim Übernahmeprotokoll: Hier werden etwaige Mängel festgehalten, die noch behoben werden müssen. Erst wenn das geschehen ist, zahlt der Käufer oder der zwischengeschaltete Treuhänder die letzte Tranche des Kaufpreises an den Bauträger aus. Soweit die Theorie. Nun zur Praxis.

Mängel Jahre später nicht behoben

Denn mit diesem Thema hatte sich der Oberste Gerichtshof (OGH) zu befassen. Im konkreten Fall erwarb der Käufer eine neu errichtete Eigentumswohnung vom Bauträger. Jahres später waren die Mängel an allgemeinen Teilen der Liegenschaft immer noch nicht behoben. Der Bauträger begehrte die Zahlung des noch ausstehenden Betrags schließlich vor Gericht. Der Käufer argumentierte, dass der Vertrag noch nicht erfüllt ist: Wegen noch vorhandener Mängel sei er zur Zurückhaltung der letzten Tranche berechtigt.

OGH wies Klage ab

Der OGH wies das Klagebegehren überwiegend ab, denn dem Käufer stand es zu, den ausstehenden Betrag einzubehalten. Denn dieses Zurückhalterecht besteht laut Rechtsprechung auch bei geringfügigen Mängeln, sofern kein schikanöses Verhalten vorliegt. Der Oberste Gerichtshof machte in seinen Ausführungen klar, dass der Erwerber auch dann das Zurückhalterecht geltend machen kann, wenn die Mängel allgemeine Teile des Hauses betreffen – und nicht nur die erworbene Eigentumswohnung. Das Leistungsverweigerungsrecht soll Konsumenten dabei helfen, Druck auszuüben, damit der Bauträger den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt. Bei der Beurteilung der Frage, ob die Ausübung dieses Rechts bei Mängeln an allgemeinen Teilen als Schikane zu werten ist, ist der aushaftende Kaufpreis im Verhältnis zu den gesamten Behebungskosten und nicht bloß zum auf den Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers entfallenden Teil – zu sehen.