Gelten Sanierungskosten nach einem Wasserschaden als Betriebskosten?

Wir sind Wohnungseigentümer einer Reihenhausanlage. Fällt ein durch einen Hauseigentümer nachträglich selbst eingebautes Fenster in die Erhaltung aller Eigentümer oder müsste dieses Fenster vom betreffenden Eigentümer auf eigene Kosten repariert werden?

Simone Maier-Hülle – Rechtsanwältin: Da ein Einbau eines Fensters die Außenhaut des Gebäudes und somit einen allgemeinen Teil des Hauses betrifft, ist zunächst die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer notwendig, sofern dazu nicht bereits im Wohnungseigentumsvertrag gesonderte Vereinbarungen getroffen wurden. Fehlt eine derartige Zustimmung, kann der Ersatz der Zustimmung durch das Gericht dann mit Aussicht auf Erfolg beantragt werden, wenn die Maßnahme ortsüblich ist oder einem wichtigen Interesse des jeweiligen Wohnungseigentümers dient. Grundsätzlich hat derjenige Eigentümer die Kosten von Umbau- oder Erhaltungsmaßnahmen selbst zu tragen.

Wir sind Mieter einer Dachgeschoßwohnung. Die Kinder, die im gegenüberliegenden Haus wohnen, lärmen oft bis spät in die Nacht auf der Terrasse. Häufig wird stundenlang auf der Terrasse telefoniert, wodurch wir uns belästigt fühlen. Arbeiten im Homeoffice ist nur bei geschlossenem Fenster möglich. Was können wir tun?

Gegen Lärmemissionen, die von der Nachbarliegenschaft ausgehen, kann man sich dann erfolgreich zur Wehr setzen, wenn die konkrete Lärmbeeinträchtigung sowohl ortsunüblich als auch wesentlich beeinträchtigend ist. Gegenständlich gibt es zwei Störungsquellen: Kinderlärm und lautes Telefonieren. Die Rechtsprechung zeigte sich in der Vergangenheit bei Kinderlärm äußerst nachsichtig und hält dies in aller Regel für ortsüblich; sofern die üblichen Ruhezeiten eingehalten werden, wird man hier schwer vorgehen können. Hingegen sind die Schilderungen bezüglich des lauten (nächtlichen) Telefonierens auf der Terrasse kaum ortsüblich und durchaus eine wesentliche Beeinträchtigung. Man müsste den betreffenden Nachbarn zur Unterlassung auffordern. Zudem könnte eine Mietzinsminderung gegen den eigenen Vermieter überlegt werden; allerdings würde ich – wenn überhaupt – nur eine minimale Minderung annehmen und es ist fraglich, ob eine Durchsetzbarkeit gegenüber dem eigenen Vermieter lohnenswert ist. Primär sollte gegen eigentliche Störer vorgegangen werden.

In der Betriebskostenabrechnung habe ich Kosten für die Sanierung eines Badezimmers entdeckt. Die Kosten für den Fliesenleger wurden mit € 7.000 beziffert. Auf Nachfrage wurde mir von der Verwaltung mitgeteilt, dass es sich um die Sanierung eines Wasserschaden handelt. Müssen solche Kosten nicht von der Gebäudeversicherung übernommen werden? Dürfen sie auf Mieter überwälzt werden?

Im Anwendungsbereich des MRG ist der Katalog der zulässigen Betriebskosten in § 21 MRG geregelt. Kosten für die Badezimmersanierung einer Wohnung sind darin nicht enthalten. Und zwar ungeachtet, ob es sich um ein Versicherungsschaden handelt oder nicht. Sie sollten dies nochmals bei Ihrer Hausverwaltung hinterfragen und diese zur Richtigstellung auffordern. Nötigenfalls kann man die Betriebskosten-Abrechnung auch gerichtlich überprüfen lassen. Sollten hier unzulässige Sanierungskosten verrechnet worden sein, ist die Abrechnung richtigzustellen.