Immobilien: So kaufen und vererben Sie richtig

Am kommenden Wochenende werden wieder Tausende Österreicher die Wiener Immobilienmesse besuchen. Der KURIER hat zum Kaufen, Verkaufen, Erben und Schenken von Immobilien zehn Fallbeispiele aus der Praxis zusammengetragen. Beantwortet hat die Fragen Markus Kaspar, Notar in Wien und Sprecher der Österreichischen Notariatskammer.

Fall 1:

Ich habe gehört, dass Testamente jetzt anders errichtet werden müssen als früher. Was hat sich geändert?

Markus Kaspar: Am 1. Jänner 2017 ist die Erbrechtsreform in Kraft getreten. Wer sein Testament am Computer verfasst oder von jemand anderem zu Papier bringen lässt, muss seine letztwillige Verfügung in Gegenwart von drei gleichzeitig anwesenden Zeugen eigenhändig unterschreiben. Handschriftlich muss auch dazugeschrieben werden, dass die Urkunde den letzten Willen enthält, zum Beispiel: „Diese Urkunde enthält meinen letzten Willen.“ Auch die Identität der Zeugen muss aus der letztwilligen Verfügung hervorgehen. Dafür sind Vor- und Familiennamen sowie das Geburtsdatum oder die Adresse der Zeugen anzuführen. Die Zeugen müssen unterschreiben und den eigenhändigen Zusatz anfügen, dass sie Testamentszeugen sind.

Fall 2:

Zu meinem außerehelichen Sohn habe ich seit vielen Jahren keinen Kontakt mehr. Meine Lebensgefährtin soll alles erben, wenn ich sterbe. Hat mein Sohn einen Anspruch?

Prinzipiell steht den Kindern ein Pflichtteilsanspruch zu. Wenn aber zu einem Kind zu keiner Zeit oder über einen längeren Zeitraum – man spricht von etwa 20 Jahren – vor dem Tod des Verstorbenen kein Kontakt bestanden hat, kann der Pflichtteil auf die Hälfte gemindert werden. Eine derartige Pflichtteilsminderung tritt nicht „automatisch“ ein, sondern muss in einer letztwilligen Verfügung, beispielsweise in einem Testament, angeordnet werden.

Fall 3:

Ich möchte für meinen Sohn einen Bauplatz kaufen. Soll ich als Käufer auftreten und das Grundstück dann meinem Sohn schenken? Gibt es andere Möglichkeiten?

Sie können als Käufer auftreten und dann das Grundstück Ihrem Sohn schenken. Hier wäre vorerst ein Kaufvertrag und dann ein Schenkungsvertrag zu errichten. Sowohl für den Kauf als auch für die Schenkung muss Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Günstiger ist folgende Vorgangsweise: Sie schenken das Geld Ihrem Sohn. Das ist steuerfrei. Es muss lediglich der Schenkungsvorgang dem Finanzamt angezeigt werden. Ihr Sohn kauft dann mit dem geschenkten Geld das Grundstück. In diesem Fall ist nur ein Vertrag für das Grundbuch zu errichten und auch nur ein Mal Grunderwerbsteuer zu bezahlen.

Fall 4:

Ich habe endlich die richtige Wohnung gefunden. Im Grundbuch habe ich gesehen, dass viele Belastungen aufscheinen. Die Belastungen sind fast so hoch wie der Kaufpreis. Worauf muss ich achten?

Auch wenn im Grundbuch sehr hohe Belastungen aufscheinen, bedeutet dies nicht, dass auch tatsächlich noch so viele Schulden offen sind. In diesem Fall ist eine Treuhandabwicklung besonders wichtig: Der Kaufpreis wird beim Rechtsvertreter auf ein Treuhandkonto überwiesen. Der Treuhänder setzt sich dann mit den Gläubigerbanken in Verbindung und klärt ab, ob eine Lastenfreistellung möglich ist. Wenn dies der Fall ist, wird vom Treuhänder aus dem bei ihm erliegenden Kaufpreis die Lastenfreistellung vorgenommen, so dass Sie Eigentümer einer Wohnung ohne grundbücherliche Belastungen werden.

Fall 5:

Ich kaufe einen Teil eines Doppelhauses. Ich kann doch über meinen Teil unbeschränkt verfügen?

Bei Kauf eines Doppelhauses ist es unbedingt ratsam, dass Sie überprüfen lassen, ob auch Wohnungseigentum begründet ist. Als Wohnungseigentümer steht Ihnen das grundbücherlich abgesicherte Recht zu, das Haus ausschließlich zu nutzen und hierüber alleine zu verfügen. Beim sogenannten „schlichten Miteigentum“ gehören allen Grundstückseigentümern auch die Häuser gemeinsam und keiner hat das ausschließliche Recht zur alleinigen Nutzung eines Hauses.

Fall 6:

Nach langem Suchen habe ich ein altes Haus im Waldviertel gefunden. Es gefällt mir sehr gut, ich will es aber umbauen und vergrößern. Kann ich bauen, wie ich will, oder muss ich etwas beachten?

Bei Bauvorhaben (Neubau oder Umbau) sind verschiedene gesetzliche Vorschriften zu beachten, wie beispielsweise die Bebauungsbestimmungen oder die im jeweiligen Bundesland geltende Bauordnung. Sie könnten sich vorweg bei der Baubehörde (Gemeindeamt) erkundigen, welche Vorschriften Sie beim Umbau beachten und einhalten müssen.

Fall 7:

Ich kaufe ein Sommerhaus im Strandbad in Kritzendorf. In der Zeitung habe ich gelesen, dass mir die Abgeberin einen Energieausweis übergeben muss. Sie will das aber nicht. Ist das in Ordnung?

Das kann durchaus in Ordnung sein. Ein Energieausweis muss beispielsweise dann nicht übergeben werden, wenn das Haus nur für einen begrenzten Zeitraum pro Kalenderjahr benutzt werden kann und der Energiebedarf unter einem Viertel des Energiebedarfes bei ganzjähriger Benützung liegt oder wenn das Gebäude nur frostfrei gehalten wird. Oder auch dann, wenn es sich um ein frei stehendes Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern handelt.

Fall 8:

Ich will mein Haus meiner Tochter überschreiben lassen. Darf ich dann weiter im Haus wohnen? Hat mein Sohn einen Anspruch?

Wenn Sie das Haus Ihrer Tochter übertragen und weiterhin im Haus wohnen wollen, müssen Sie sich vertraglich ein Wohnungsgebrauchsrecht oder ein Fruchtgenussrecht einräumen lassen. Dieses Recht ist unbedingt im Grundbuch einzutragen, damit Sie absolut abgesichert sind. Zu überlegen wäre auch die Vereinbarung eines Belastungs- und Veräußerungsverbotes. Ihre Tochter darf dann das Haus ohne Ihre Zustimmung weder belasten noch veräußern. Im Vertrag sollte auch geregelt werden, wer künftig die Erhaltungskosten des Hauses und wer die laufenden Kosten bezahlt. Wenn Sie das Haus schon zu Lebzeiten Ihrer Tochter übertragen, kann Ihrem Sohn, wenn er beispielsweise von Ihnen nichts oder zu wenig erhalten hat, nach Ihrem Ableben noch ein Pflichtteilsanspruch zustehen. Diesen müsste dann die Tochter an ihn ausbezahlen.

Fall 9:

Welche Steuern fallen an, wenn ich meiner Tochter die Wohnung schenke?

Wenn Sie die Wohnung Ihrer Tochter schenken, ist Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist bei einer Schenkung der sogenannte Grundstückswert. Dieser kann nach dem „Pauschalwertmodell“ berechnet oder vom Immobilienpreisspiegel abgeleitet werden. Auch durch Schätzung kann der Wert der Wohnung ermittelt werden. Die Steuer ist gestaffelt. Sie beträgt für die ersten 250.000 Euro 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 Euro 2,0 Prozent und darüber hinaus 3,5 Prozent.

Fall 10:

Ich finanziere den Ankauf der Liegenschaft mit einem Kredit. Müssen meine Kinder die Schulden übernehmen, wenn ich versterbe?

Wenn Ihre Kinder die Liegenschaft erben, sind grundsätzlich auch die Schulden zu übernehmen. Bei Abgabe einer sogenannten bedingten Erbantrittserklärung allerdings nur bis zum Wert der Liegenschaft. Falls die Schulden den vorhandenen Nachlass übersteigen, können sich die Kinder auch ihres Erbrechtes entschlagen und die Erbschaft nicht annehmen.