Worauf Mieter bei der Betriebskostenabrechnung achten sollten
Von Julia Beirer
Das Stiegenhaus ist geputzt, die Ameisenstraße beseitigt. Der Lift funktioniert das ganze Jahr tadellos und der Sperrmüll, der sich ab und an neben den Mistkübeln sammelt, verschwindet genauso schnell wieder. Um alle diese Dinge kümmern sich natürlich nicht die Heinzelmännchen, sondern – wenn alles nach Plan läuft – die Hausverwaltung.
Anfallende Kosten für diese Dienstleistungen bezahlen Mieter meist in einer monatlichen Betriebskosten-Pauschale. Einmal jährlich wird diese im Nachhinein – mit Stichtag 30. Juni des Folgejahres – in der Betriebskostenabrechnung nachverrechnet.
Welche Kosten Mieter tragen müssen, ist von Wohnung zu Wohnung unterschiedlich.
Elke Hanel-Torsch von der Mietervereinigung: „Wenn die Wohnung in den Vollanwendungsbereich des Mietrechts oder das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz fällt, ist geregelt, was als Betriebskosten abgerechnet werden darf.“
1. Wasser und Abwasser: Darunter fallen auch Wasserdichtheitsprüfung und Abrechnungskosten für Kaltwasser – sofern es eine Vereinbarung dazu gibt
2. Kanal, Müll und Entrümpelung von herrenlosem Gut: Wichtig dabei ist, dass die entrümpelten Gegenstände wirklich niemandem zugeordnet werden können. Hanel-Torsch: „Wenn der Vormieter den Keller nicht geräumt hat, darf das den neuen Mietern nicht verrechnet werden.“
3. Hausreinigung, Schneeräumung und Rauchfangkehrer
4. Laufende Kosten für Gemeinschaftsflächen wie die Wartung des Aufzugs oder Strom für Gemeinschaftsflächen
5. Versicherungsprämie für Feuer- und Leitungswasserschaden sowie Haftpflicht: zusätzlich kann vereinbart werden, dass auch Prämien für eine Glas- und Sturmschadenversicherung den Mietern verrechnet wird – allerdings nur, wenn mehr als die Hälfte der Mieter zugestimmt hat
6. Verwaltungshonorar und öffentliche Abgaben wie Grundsteuer
7. Schädlingsbekämpfung
Ansonsten gilt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch. „Demnach müssen Vermieter alle Lasten tragen – häufig werden aber abweichende Vereinbarungen getroffen.“
Was darf verrechnet werden?
In der Betriebskostenabrechnung dürfen jedenfalls nur Kosten angeführt werden, die im vergangenen Jahr fällig waren. Hanel-Torsch: „In der Abrechnung für 2019 haben Positionen von 2018 nichts verloren.“
Dasselbe gilt für Reparaturen aller Art und Portokosten für Versendungen der Hausverwaltung. „Das ist nicht zulässig, weil die Hausverwaltung ein Honorar bekommt, das diese Kosten abdeckt“, erklärt Hanel-Torsch.
Häufig findet die Mietervereinigung bei der Überprüfung von Betriebskostenabrechnungen auch Versicherungsprämien für Glasbruch- und Sturmschäden, deren Kosten auf Mieter überwälzt werden. Hanel-Torsch: „Das ist aber nur zulässig, wenn mehr als die Hälfte der Mieter zugestimmt hat, für diese Versicherung aufzukommen.“
Auch bei der Entrümpelung von „herrenlosem Gut“ sei zu hinterfragen, ob die Gegenstände tatsächlich herrenlos waren oder einem bestimmten Mieter zugeordnet werden können. Bei der Hausverwaltung hinterfragen sollten Mieter auch, wenn „sonstige Kosten“ angeführt und nicht näher definiert sind.
Was tun bei falscher Berechnung?
Sollten Mieter Zweifel an der Betriebskostenabrechnung haben, empfiehlt Hanel-Torsch eine Beratung aufzusuchen. „Dann kann auch die Höhe der berechneten Kosten überprüft werden – ob diese korrekt sind, ist für Mieter oft schwierig einzuschätzen.“
Sollte ein Fehler in der Abrechnung gefunden werden, rät die Rechtsexpertin immer zuerst zu einem Gespräch mit dem Vermieter. Sollte keine Einigung erzielt werden können, kann ein Antrag bei der Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht eingebracht und im Außerstreitverfahren geklärt werden, ob eine Position falsch berechnet worden.
Betriebskostenabrechnung für Wohnungseigentümer
Keine Betriebskostenabrechnung, dafür aber eine Abrechnung über die gesamten Ausgaben inklusive Rücklageinformation der Liegenschaft des vergangenen Jahres bekommen Wohnungseigentümer. Immobilienverwalter Udo Weinberger erklärt: „ Diese muss ebenfalls sechs Monate nach Ende der Abrechnungsperiode gelegt werden.“
Er rät Wohnungseigentümern darauf zu achten, dass der Gemeinschaft darin keine Kosten verrechnet werden, für die einzelne Eigentümer bezahlen müssen. Wichtig sei außerdem, dass Wohnungseigentümer die Abrechnung nicht eins zu eins an ihre Mieter weitergeben, da Eigentümer beispielsweise Reparaturen bezahlen müssen, Mieter aber nicht.