Sandra Cejpek, Rechtsanwältin und Wohnrechtsexpertin.
Unser Mietvertrag läuft seit 1988 auf unbestimmte Zeit. Im Vertrag sind sechs Monate Kündigungsfrist für beide Parteien vereinbart. Heißt das, dass mich der Vermieter jederzeit kündigen kann?
Diese Bestimmung im Mietvertrag regelt lediglich, welche Fristen und Termine die Vertragsparteien bei der Beendigung des Mietverhältnisses einzuhalten haben. Im Anwendungsbereich des MRG kann ein Vermieter das Mietverhältnis nur beenden, wenn der Mieter einen der im Gesetz angeführten Kündigungsgründe setzt.
In unserem Mietvertrag steht, dass wir anteilig die Heizkosten mittragen. Die Heizanlage in unserem Haus wird über Contracting finanziert. Das hat zur Folge, dass zusätzlich zum Verbrauch ein monatliches Grundentgelt verrechnet wird. Ist es rechtens, dass wir über diesen Umweg die Anschaffungskosten der Anlage mittragen?
Zunächst wäre zu überprüfen, inwieweit auf das Objekt die Bestimmungen des Heizkostengesetzes Anwendung finden, in dem die Grundlagen für die Abrechnung der Heiz-und Warmwasserkosten geregelt sind. Die Heizkosten gliedern sich grundsätzlich in einen verbrauchsunabhängigen Anteil (Grundkosten) und die Verbrauchskosten. Wenn aufgrund des Contractings für den Mieter nicht nachvollziehbar ist, ob unter Umständen Kostenanteile weiterverrechnet werden, die er nicht zu tragen hat, empfiehlt sich eine Anfrage auf Aufschlüsselung der Heizkosten bei der Hausverwaltung. Sollte dies nicht erfolgen, können Sie einen entsprechenden Antrag bei der Schlichtungsstelle Ihres Bezirksgerichts einbringen.
Ich bin Wohnungsmieter in einem Haus, das im Rahmen der Superförderung errichtet wurde. In meinem Vertrag steht, dass alle fünf Jahre mein Einkommen bei der MA 50 nachzuweisen ist. Konkret bedeutet das, dass je nach Einkommen Zuschläge die Miete erhöhen. Nachdem ich bisher Teilzeit, seit einem Jahr aber Vollzeit arbeite, muss ich dies wohl der Verwaltung melden. Meine Frage ist, ob es wirtschaftlich sinnvoller ist, mein höheres Einkommen sofort oder erst in fünf Jahren zu melden?
Wesentlich ist in diesem Zusammenhang die Vertragsformulierung. Findet sich im Mietvertrag bzw. den Förderunterlagen auch ein Passus, dass wesentliche Änderungen der Einkommenssituation der Förderstelle unmittelbar bekanntzugeben sind, ist die Umstellung von Teilzeit- auf Vollzeittätigkeit unverzüglich zu melden. Nachdem eine positive Veränderung der Einkommenssituation unmittelbar auf den Mietzins Auswirkungen hat, kann im Fall einer verspäteten Bekanntgabe nicht nur eine Nachverrechnung erfolgen, es könnten darüber hinaus auch Zinsen und sonstige Kosten geltend gemacht werden. Je nach Förderrichtlinien kann eine Rückzahlung drohen. Es ist also ratsam, sich direkt mit der Förderstelle in Verbindung zu setzen.
Ich vermiete eine Wohnung und habe im Mietvertrag eine Indexanpassung ab einer Schwankung von fünf Prozent vereinbart. Wann soll ich diese geltend machen?
Ab dem Zeitpunkt, wenn der ursprüngliche Index im Verhältnis zum jeweils verlautbarten um mehr als fünf Prozent variiert, kann die Miete ab dem darauf folgenden Zinstermin angepasst werden. Sie müssen den Mieter bis spätestens 15. des darauf folgenden Zinstermins, zu dem die Wertanpassung erfolgen soll, über den neuen Mietzins zu informieren. Bei Geltendmachung der Wertsicherung ist darauf zu achten, dass folgende Dinge bekannt gegeben werden: die ursprüngliche Hauptmiete und die herangezogenen Indexzahl, die aktuelle, für die Wertanpassung herangezogene Indexzahl samt der sich daraus ergebenden Differenz, sowie der neuen Mietvorschreibung. Die aktuellen Indices können unter www.statistik.at abgefragt werden.
Habe ich das Recht, Informationen über den Stand der Rücklage in unserem Haus zu bekommen?
Die Rücklage dient der Finanzierung notwendiger Erhaltungs- oder Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungseigentum. Jeder Besitzer hat das Recht, den jeweiligen Stand der bestehenden Rücklagen zu erfahren. Im Rahmen der Jahresabrechnung sollte die Hausverwaltung über die jeweiligen Aufwendungen, die über den Reparaturfonds im vergangenen Jahr finanziert wurden, informieren. Auch zu einer Vorausschau ist sie verpflichtet. Erfolgt das nicht, ist dies bei der Hausverwaltung zu urgieren und gegebenenfalls gerichtlich durchzusetzen.
DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON Tel: 01/52 65 760 02.6.2014, 10.00 bis 11.00 Uhr Karin Sammer, Wohnrechtsexpertin des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft