Wie kündigt man unbefristete Verträge?

Ich habe vor Kurzem eine Altbau- Wohnung angemietet und will den bestehenden, unbefristeten Vertrag frühzeitig kündigen. Wie sollte ich da vorgehen?
Wenn Sie im konkreten Mietvertrag keinen Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum abgegeben haben, können Sie den unbefristeten Mietvertrag jederzeit schriftlich unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist aufkündigen.

Ich besitze eine Eigentumswohnung in Bad Ischl. Einer der anderen Eigentümer hat ein Klimagerät montieren lassen, ohne die Miteigentümer zu fragen. Ist das rechtens?

Schon die Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer verpflichtet den änderungswilligen Wohnungseigentümer, die Zustimmung aller anderen oder die Genehmigung des Außerstreitrichters einzuholen. Tut er das nicht oder setzt er sich über den Widerspruch eines anderen Wohnungseigentümers hinweg, handelt er in unerlaubter Eigenmacht, insofern rechtswidrig und kann im streitigen Rechtsweg zur Beseitigung der Änderung verpflichtet werden.
Nicht genehmigungsbedürftig sind in diesem Zusammenhang grundsätzlich nur bagatellhafte Umgestaltungen, weshalb schon geringfügige Nutzungen gemeinschaftlicher Teile der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen. Daher sind etwa das Aufstellen einer Bank, das Anbringen eines Schuhregals und die Inanspruchnahme der Fassade als genehmigungspflichtige Änderungen zu werten. Das Gleiche gilt für die Montage eines Klimageräts an der Fassade.

Ich möchte meine Eigentumswohnung umbauen und eine Öffnung für eine Türe in eine tragende Wand machen. Stimmt es, dass ich dafür die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer und eine baurechtliche Genehmigung brauche?

Auch bei der Inanspruchnahme einer tragenden Wand handelt es sich wohnungseigentumsrechtlich um eine genehmigungspflichtige Änderung. Daher ist der änderungswillige Wohnungseigentümer verpflichtet, die Zustimmung aller übrigen Eigentümer einzuholen oder die Ersetzung der Zustimmung vor dem Bezirksgericht zu erwirken.
Tut er dies nicht, handelt er in unerlaubter Eigenmacht und kann von jedem einzelnen Wohnungseigentümer mit Unterlassungs- oder Eigentumsfreiheitsklage gerichtlich belangt werden. Baurechtlich ist nach der Wiener Bauordnung je nach Umfang des Umbaus eine Baubewilligung oder eine Bauanzeige erforderlich.

Durch einen Eigengarten unserer Reihenhausanlage läuft eine Leitung der Fernwärme Wien. Wir haben das nicht gewusst und wurden erst durch ein Gebrechen an dieser Leitung darauf aufmerksam. Muss so etwas nicht im Grundbuch vermerkt sein?

Das zu den Grunddienstbarkeiten zählende Leitungsrecht berechtigt den Rechtsinhaber, Leitungen (Versorgungs- und Anschlussleitungen) über oder unter ein fremdes Grundstück zu legen. Im Zusammenhang mit der Verlegung von Fernwärme- und Fernkälteleitungen auf fremdem Grund besteht für die Fernwärme Wien die Notwendigkeit, private Liegenschaften in Anspruch zu nehmen. Dabei werden üblicherweise von der Fernwärme Wien Servitutsbestellungsverträge mit den Liegenschaftseigentümern abgeschlossen. Anschließend werden sie im Grundbuch eingetragen. Vertragliche, nicht verbücherte Leitungsrechte sind zwar zulässig, binden jedoch nur die Vertragsparteien und können daher nicht mittels Servitutsklage gegen jedermann durchgesetzt werden. In Fällen, wo mit den Liegenschaftseigentümern keine Einigung über den Abschluss eines grundbücherlich gesicherten oder außerbücherlichen Servitutsbestellungsvertrages erzielt werden kann, werden zur Absicherung der erforderlichen Leitungsrechte Benützungsübereinkommen abgeschlossen.

Ich bin Wohnungseigentümer, zum Vorsteuer-Abzug berechtigt und habe das Problem, dass die Hausverwaltung auf die Rücklage nicht zehn Prozent Umsatzsteuer verrechnet, sondern einen Mischsatz, weil es im Haus auch Geschäftsräumlichkeiten gibt. Wie kann ich die Verwaltung zwingen, die richtige Umsatzsteuer zu verrechnen?

Beiträge zur Rücklage gemäß § 31 Wohnungseigentumsgesetz sind umsatzsteuerrechtlich nicht relevant, eine Umsatzsteuer fällt erst an, wenn Instandhaltungen oder Reparaturen durchgeführt werden. Bei Wohnungsnutzung fällt eine Umsatzsteuer von zehn Prozent, bei gewerblicher Nutzung (Garagenplätze oder Geschäftslokale) eine Umsatzsteuer von 20 Prozent an. Eine sich daraus ergebende Mehr-Belastung von zehn Prozent wird den jeweiligen Eigentümern der Garagen oder Geschäftslokale üblicherweise nachverrechnet und der Rücklagenabrechnung des nächsten Jahres als Erlös wieder zugeführt. Für eine abschließende Betrachtung empfehle ich, einen Steuerberaters zu konsultieren.

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Daniela Kager, Partnerin bei Vavrovsky Heine Marth Rechtsanwälte