Tipps vom Experten: Darauf sollte man beim Hausverkauf achten

„Der Blick eines Profis zahlt sich immer aus“, sagt der Ziviltechniker für Bauingenieurwesen, Michael Toms von „Asset Up“. Als Immobilienexperte berät er Privatpersonen und Unternehmen dabei, den Wert ihrer Immobilien zu steigern. Der IMMO-Redaktion hat er zwölf grundlegende Fragen zum Thema Immobilienverkauf beantwortet, damit es zu keinen Fehleinschätzungen mehr kommt.

 Wonach richtetsich der Preis einerImmobilie?

Der Preis richtet sich maßgeblich nach der Lage, der Größe und dem gesamten Zustand des Objekts. Mit der Analyse des wirtschaftlichen und des technischen Potenzials, der Bausubstanz und Ausstattung sowie Begebenheiten vor Ort und Widmung lassen sich noch zusätzliche Preisüberlegungen anstellen und meist ein besserer Kaufpreis erzielen.

Ist es sinnvoll, vor dem Verkauf der Immobilie einen Schätzgutachter hinzuzuziehen?

Der Blick eines Profis zahlt sich immer aus. Viele Verkäufer liegen in ihren Preisvorstellungen um beachtliche Beträge falsch – wenn Sie den Preis zu niedrig ansetzen, kann viel Geld verloren gehen, wenn sie den Preis allerdings zu hoch ansetzen, ist die Immobilie unverkäuflich. Eine professionelle Analyse kann auch das Risiko des Käufers reduzieren und dadurch die Bereitschaft steigern, einen höheren Preis zu zahlen.

 Welche bürokratischen Unterlagen benötige ich zum Verkauf für den Interessenten?

Sie brauchen die Adresse, Fotos, und einen Plan mit Flächenangaben. Zusätzlich sind Energieausweise und Grundbuchauszug erforderlich. Bei Wohnungen empfehlen wir auch, die Bereitstellung des Wohnungseigentumsvertrag, die Betriebskostenaufstellung und der Protokolle der vergangenen drei Wohnungseigentumsversammlungen.

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei und welche Steuern können anfallen?

Der Verkauf einer Liegenschaft fällt unter gewissen Voraussetzungen nicht unter die Steuerpflicht: Wenn sie durchgehend ab Kauf der Liegenschaft und für mindestens zwei Jahre Hauptwohnsitz des Verkäufers ist oder für mindestens fünf Jahre innerhalb der vergangenen 10 Jahre der Hauptwohnsitz war. Meistens fällt aber für den Verkäufer 30 % Immobilienertragssteuer an. Erfahrungsgemäß zahlt sich die genaue Betrachtung durch einen Steuerberater aus.

Welche Nebenkosten fallen an – und wer hat für diese Nebenkosten aufzukommen?

Für den Käufer fallen jedenfalls Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühren an. Die Anwaltskosten zahlt meistens je nach Vereinbarung der Käufer. Der Verkäufer muss für die Prüfung des Kaufvertrages Aufwand des eigenen Anwalts berücksichtigen, die Maklergebühren sowie anfallende Kosten, die vertraglich vereinbart werden (wie Räumung des Objekts, etc.).

 Ist es sinnvoll, die Immobilie privat zu verkaufen, oder besser mithilfe eines Immobilienmaklers?

Ein guter Makler kann den Verkäufer beim Kaufpreis beraten und kann die Immobilie auch richtig auf dem Markt platzieren. Daher empfehle ich, einen kompetenten und seriösen Makler zu beauftragen. Sollte jemand an Sie herantreten, empfehle ich einen Profi zur Einschätzung des Kaufpreises heranzuziehen.

Welche Kosten fallen für den Verkäufer an, wenn er einen Makler beauftragt?

Als Verkäufer fallen maximal drei Prozent des Verkaufspreises plus Umsatzsteuer an – hier gibt es je nach Höhe des Preises, der Lage und Attraktivität des Objekts aber fast immer einen Verhandlungsspielraum.

Wie schwierig oder wie leicht ist es momentan, auf dem Immobilienmarkt eine Immobilie zu verkaufen?

Im Moment befinden wir uns in einem sogenannten Verkäufermarkt, was bedeutet, dass es leichter ist Immobilien zu verkaufen als gute Objekte zu finden. Hier muss jedoch beachtet werden, dass sich eine schlechte Lage nach wie vor schwierig verkaufen lässt. In der Definition von „schlechten Lagen“ gibt es jedoch Verschiebungen. Beispielsweise werden im erweiterten Wiener Speckgürtel Immobilien hochpreisig und interessant, die noch vor wenigen Jahren schwer vermittelbar waren.

Mit welchem Zeitraum sollte man rechnen, bis es zum tatsächlichen Verkauf der Immobilie kommt?

Das kommt tatsächlich auf die Immobilie an, jedoch würde ich jedenfalls drei Monate kalkulieren. Sehr attraktive Objekte sind unmittelbar weg – schnelle Käufer legen am Tag der Begehung auch ein Angebot. Wenn sie nach drei bis sechs Monaten keinen Käufer gefunden haben, dann müssen Sie der Ursache auf den Grund gehen. Gerade im hochpreisigen Luxussegment kann der Verkauf jedoch auch viel länger dauern, auch wenn der Preis grundsätzlich in Ordnung ist.

Wie mache ich Preisverhandlungen?

Preisverhandlungen hängen immer sehr stark von den individuellen Bedürfnissen eines Käufers und Verkäufers ab. Wer erfolgreich verhandeln will, sollte herausfinden, welche Stärken und Schwächen sein Gegenüber hat. Wenn Sie dem Gegenüber zusätzlich helfen können, dann erzielen sie öfters den Wunschpreis.

Brauche ich einen Juristen für die Erstellung des Kaufvertrags?

Ja, ein Notar bzw. ein Anwalt ist erforderlich. Sie errichten den Kaufvertrag, agieren treuhändisch und führen die Eintragung in das Grundbuch durch. Erfahrungsgemäß sind die Kosten eines Anwalts nicht vergleichbar mit den Problemen, die sie sich ohne seine Beratung einhandeln könnten.

Brauche ich einen Notar für die Vertragsunterzeichnung?

Ja, Sie benötigen die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags. Maßgeblich für die Kosten ist die Höhe des Preises. Um die Sache in Zukunft flexibler zu gestalten, gibt es seit geraumer Zeit seitens des Gesetzgebers das Bemühen, einen digitalen Notariatsakt zu ermöglichen.