Ist eine Ablöseforderung ohne Rechnung zulässig?
Wir möchten eine Altbauwohnung in Wien mieten. Der Vormieter hat auf eigene Kosten Küche und Bad saniert und stellt eine Ablöseforderung von 18.500 Euro, Rechnung hat er nicht mehr. Ist das rechtens?
Nicole Neugebauer-Herl: Es spricht nichts gegen eine Ablöse von Investitionen des Vormieters, solange diese nachvollziehbar und angemessen ist. Ob dies der Fall ist, kann man üblicherweise nur anhand der mit Rechnungen belegten Aufwendungen beurteilen. Besteht Zweifel an der Angemessenheit des Betrages und wird keine Einigung mit dem Vormieter erzielt, besteht die Möglichkeit, im Rahmen eines Schlichtungsverfahrens gemäß § 27 MRG prüfen zu lassen, ob die vereinbarte Ablöse dem Zeitwert der Investitionen entspricht. Falls dem nicht so ist, kann ein allenfalls überhöhter Betrag vom Vormieter zurückgefordert werden.
Zwei Eigentümer möchten (auf Eigenkosten) in den ihnen gehörenden Dachboden vier Dachgauben einsetzen lassen. Das Dach selbst ist lt. WEG Eigentum aller Eigentümer. Ist ein Mehrheitsbeschluss oder der Beschluss aller Miteigentümer erforderlich?
Nicole Neugebauer-Herl: Das Dach ist allgemeiner Teil des Hauses. Ein Eingriff in die Dachhaut, so auch das Einsetzen von Dachgauben, bedarf grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, ein Mehrheitsbeschluss reicht nicht. Wenn alle anderen Eigentümer dieser baulichen Änderung zustimmen, ist eine vertragliche Regelung in einem Nachtrag zum Wohnungseigentumsvertrag zu empfehlen. Darin sollen nicht nur die Übernahme der Herstellungskosten, sondern auch die weitere Erhaltungspflicht dieser Wohnungseigentümer für die Dachgauben sowie deren Haftung für allfällige auf dieses Bauvorhaben zurückzuführenden Schäden festgehalten werden.
Ist ein Verkauf von Bauland um einen symbolischen Betrag von 1 Euro möglich oder gibt es eine gesetzliche Preisuntergrenze?
Nicole Neugebauer-Herl: Eine gesetzliche Preisuntergrenze für Bauland gibt es nicht. Generell wird der Verkaufspreis im Kaufvertrag festgehalten und ist nach grundbücherlicher Durchführung in der Urkundensammlung des Grundbuches öffentlich einsehbar. Ist der Verkauf von Baugründen zu einem symbolischen Betrag von 1 Euro erfolgt, wird er rechtlich als unentgeltlicher Erwerb eingeordnet. Nachdem insbesondere die Ermittlung der bei einer Schenkung anfallenden Grunderwerbsteuer und der gerichtlichen Eintragungsgebühr komplex ist, ist die Einholung einer auf Ihren Fall konkret eingehenden Rechtsberatung bei einem Anwalt oder Notar ratsam.
Ein Eigentümer in unserer Eigentumsanlage hat einen Umlaufbeschluss auf Absetzung der Hausverwaltung initiiert. Die Abstimmung ist abgeschlossen, der Initiator will mir das Abstimmungs- verhalten der anderen Eigentümer nicht mitteilen. Ist das rechtens?
Nicole Neugebauer-Herl: Nein. Eine sogenannte anonyme Beschlussfassung ist unzulässig, weil das Abstimmungsergebnis sonst nicht überprüfbar ist, insbesondere ob die erforderliche Mehrheit erreicht wurde oder nicht. Eine solche Abstimmung kann bei Gericht im Außerstreitverfahren mit Erfolg angefochten werden.