Instandhaltung der Eigentumswohnung: Ansparen für Reparaturen

Die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), die am 1. Jänner 2022 in Kraft treten wird, ist auch dem Thema Rücklage gewidmet. Künftig ist eine gesetzliches Mindesthöhe vorgesehen. Bisher galt, dass eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden ist. So wird darauf geachtet, dass ausreichend Geld für zum Beispiel thermische Sanierungen vorhanden ist.

Doch was genau ist die Rücklage und wofür wird sie verwendet? Grundsätzlich ist in jeder Wohnungseigentumsanlage gesetzlich verpflichtend eine Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden. Die Höhe der Beiträge der Miteigentümer richtete sich nach den geplanten Aufwendungen und wird vom Hausverwalter festgelegt. „Das bedeutet, dass die Beiträge zur Rücklage höher sind, wenn zum Beispiel in naher Zukunft notwendige Erhaltungsarbeiten anstehen“, erklärt Barbara Walzl-Sirk, Expertin des Mieterschutzverbandes. Denn die Rücklage dient zur Abdeckung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, darunter fallen zum Beispiel die Reparatur des Daches, der Fassade, der Fenster, der Rollos, der Heizungsanlage und der Hauseingangstüre.

Die Bildung einer angemessenen Rücklage ist eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung und unterliegt daher der Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer. Wurde ein Verwalter bestellt, bedeutet das, dass er über die Höhe der Rücklage und die Modalität der Einhebung entscheidet. Und zwar solange, bis es eine Mehrheitsentscheidung gibt. Die Beiträge sind den künftigen Entwicklungen immer wieder anzupassen, der Verwalter muss in seiner Prognose für zukünftigen Aufwendungen Vorsorge treffen. „In der Praxis werden bei künftig anstehenden Reparaturen wie zum Beispiel der Fassade meist höhere Beiträge eingehoben, um die finanzielle Belastung der Wohnungseigentümer abzufedern“, sagt die Expertin.

Diese angesparten Beträge sind entweder auf einem für jeden Wohnungseigentümer einsehbares Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder auf einem ebenso einsehbaren Anderkonto fruchtbringend, also verzinst, anzulegen. Über die Rücklagen ist jährlich auch eine Abrechnung zu machen und allen Wohnungseigentümern schriftlich vorzulegen. „Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Abrechnung anhand der – in dieser Abrechnung angeführten Rechnungen – zu überprüfen. Legt der Verwalter keine Rücklagenabrechnung vor, kann die Eigentümergemeinschaft die Legung bei Gericht im Außerstreitverfahren beantragen“, betont Walzl-Sirk.

Ist die angesparte Rücklage zu gering für eine bevorstehende Großsanierung der Fassade, kann es passieren, dass zusätzliche Beträge eingehoben werden müssen, eine sogenannte Sonderumlage. Das können unter Umständen höhere Geldbeträge für jeden einzelnen Wohnungseigentümer sein, unter Umständen auch mehrere Tausend Euro . Daher sollten Kaufinteressenten auch die Instandhaltungsrücklage vor dem Erwerb einer Wohnung prüfen.

Genau aus diesem Grund, damit nicht eines Tages eine böse Überraschung droht, will der Gesetzgeber mit der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes nun eine gesetzliche Mindestdotierung der Rücklage vorschreiben, konkret in Höhe von derzeit 0,90 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche im Monat. Für den Eigentümer eine 100 Quadratmeter großen Wohnung wäre das dann ein Betrag von 90 Euro. Es kann aber auch sein, dass sich herausstellt, dass die jahrzehntelang eingezahlten Beiträge in die Rücklage eher zu hoch angesetzt waren, weil sich am Konto hohe Beträge häufen. Zwar kann jeder Eigentümer bei Gericht beantragen, den festgelegten Beitrag etwas zu reduzieren. Doch das führt lediglich dazu, dass künftige Beiträge gesenkt werden, nicht aber, dass zu viel bezahlte Beiträge zurückerstattet werden.

Nicht nur Eigentümer, auch Mieter gemeinnütziger Bauvereinigungen zahlen in einen Instandhaltungstopf ein. Hierbei handelt es sich um einen sogenannter Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, der von den gemeinnützigen Bauvereinigungen als Teil der monatlichen Miete eingehoben wird. Mit diesem Geld werden Reparaturen und Sanierungen im Haus bezahlt. Diese Einnahmen und Ausgaben sind ebenfalls separat abzurechnen, die Mieter erhalten auch jährlich eine dafür erstellte Abrechnung. Die Höhe dieser Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge ist gesetzlich geregelt. „Dieser Betrag kann jährlich angehoben werden, und zwar bis zum dreißigsten Jahr nach Bezug der Wohnung, und beträgt derzeit 2,13 Euro pro Quadratmeter“, erläutert die Expertin.