Betriebskosten: Zeit für die Abrechnung
Von Ulla Grünbacher
In wenigen Tagen ist es wieder so weit: Bis 30. Juni muss die Betriebskostenabrechnung des abgelaufenen Jahres gelegt werden. Diese sogenannten Hausbetriebskosten sind nicht zu verwechseln mit den individuellen Kosten einer Wohnung. Hausbetriebskosten sind zum Beispiel Strom für das Stiegenhaus, öffentliche Abgaben wie die Müllabfuhr sowie Kehrgebühren für den Rauchfang.
Im Rahmen der Abrechnung werden die monatlichen Vorauszahlungen den tatsächlich angefallenen Kosten gegenübergestellt. Das Ergebnis der Abrechnung kann eine Nachzahlung, aber auch ein Gutachten sein. Leidtragender oder Nutznießer ist jener Mieter, der zum Zeitpunkt der Abrechnung Mieter ist – unabhängig davon, ob er oder sein Vorgänger das Guthaben oder die Nachzahlung verursacht hat. Wurde ein Pauschalmietzins vereinbart, durch den die Betriebskosten pauschal abgegolten sind, ist keine Abrechnung erforderlich.
Das Mietrechtsgesetz regelt, welche Posten in Form von Betriebskosten an den Mieter überwälzt werden dürfen. Dies gilt für vor 1945 errichteten Wohnungen und für Genossenschaftswohnungen (siehe Kasten Seite). „Wenn Sie bis 30. Juni keine Abrechnung erhalten, dann fordern sie diese von der Hausverwaltung an“, sagt Elke Hanel-Torsch von der Wiener Mietervereinigung. Bei vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern gibt es keine klare Regelung, welche Positionen Mieter in Form von Betriebskosten bezahlen müssen, das ist Vereinbarungssache.
Für die Betriebskostenabrechnung gelten inhaltliche Vorgaben, die Vermieter und Verwalter einzuhalten haben. Zunächst muss die Abrechnung vollständig sein. Alle Ein- und Ausgaben sind übersichtlich und nachvollziehbar mit Datum versehen darzustellen. Die Abrechnung des Vorjahres, heuer also für das Jahr 2017, muss spätestens mit 30. Juni des Folgejahres im Haus ausgehängt oder zugeschickt werden.
Immer wieder kommt es vor, dass Positionen verrechnet werden, die nicht zu den Betriebskosten zählen. Zum Beispiel dürfen, wenn ein Lift vorhanden ist, nur die Wartungs- und Servicekosten auf den Mieter überwälzt werden. Das gilt aber nicht für Reparaturkosten. Hier muss klar unterschieden werden. Ein anderes Beispiel: An Entrümpelungskosten dürfen Mieter nur dann über die Betriebskosten beteiligt werden, wenn es sich um herrenloses Gut handelt. Wenn die zu entrümpelnden Gegenstände hingegen einem bestimmten Mieter zugeordnet werden können, dann muss dieser für die Kosten aufkommen. Mietern dürfen nur Kosten für Gemeinschaftsanlagen entstehen, wenn sie diese auch tatsächlich nutzen können. Gibt es mehrere Gebäude, von denen lediglich eines über einen Aufzug verfügt, zahlen nur die Mieter dieses einen Hauses die Betriebskosten für den Lift. Generell gilt: Reparaturkosten sind nicht Sache des Mieters. „Wurden Glühbirnen für das Stiegenhaus gekauft, dann dürfen diese verrechnet werden. Nicht aber ganze Lampen“, sagt Barbara Walzl-Sirk, Wohnrechtsexpertin des Mieterschutzverbands. Noch keine Judikatur gebe es zum Thema Dach. „Manche Hausverwaltungen legen das Dach als Gemeinschaftsfläche aus und verrechnen die Wartung des Daches als Betriebskosten an die Mieter weiter“, so Walzl-Sirk. Ob das rechtens ist, sei noch nicht ausjudiziert.
Kommen Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung auf, können Mieter in die Rechnungsbelege Einsicht nehmen. Diese dürfen bei der Verwaltung eingesehen und auf eigene Kosten kopiert werden bzw. darf der Verwalter einen Kostenersatz für Kopien verlangen (rund 0,50 Euro pro Kopie). „Allerdings gilt dieses Einsichtsrecht sowie das Recht auf Ausfolgung von Kopien nur innerhalb von sechs Monaten ab Rechnungslegung“, betont Walzl-Sirk. In der Regel endet diese Frist etwa zum 31. Dezember. „Mieter von Genossenschaftswohnungen haben nur sechs Monate Zeit, begründete Einwände gegen die Abrechnung vorzubringen“, so die Mietrechtsexpertin. Mieter haben aber auch die Möglichkeit, die Abrechnung bei der Schlichtungsstelle inhaltlich prüfen zu lassen, dies ist drei Jahre rückwirkend möglich. „Wenn man die Abrechnung bekommt, hilft es, die Einzelpositionen mit jenen des Vorjahres zu vergleichen. Sind sie ein paar Euro erhöht, dann ist das im Rahmen“, sagt Walzl-Sirk. Sind aber bei einzelnen Ausgabepositionen größere Sprünge ersichtlich, sollte man dem auf den Grund gehen. Ob die Höhe der Betriebskosten für die eigene Mietwohnung angemessen sind, kann auch online mithilfe des Betriebskostenrechner der Stadt Wien überprüft werden: www.wien.gv.at
Die monatlichen Nettobetriebskosten (inklusive zehn Prozent Umsatzsteuer) pro Quadratmeter Nutzfläche betragen durchschnittlich 2,03 Euro. Für eine 70 Quadratmeter große Wohnung liegen die monatlichen Betriebskosten bei rund 142 Euro, das sind 1705 Euro im Jahr, errechnet die Mietervereinigung. Der individuelle Betriebskostenanteil pro Wohnung ergibt sich aus der Gesamtnutzfläche des Hauses, wobei Keller, Dachbodenanteile, Balkone und Terrassen im Bereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) nicht mitgerechnet werden. Hat die Mietwohnung etwa 75 Quadratmeter und das Haus eine Gesamtfläche von 750 Quadratmetern, zahlt der Mieter zehn Prozent der im Haus anfallenden Betriebskosten.
Nicht nur Mieter, auch Wohnungseigentümer haben das Recht auf eine Betriebskosten-Abrechnung. Diese wir ihnen von der Verwaltung zugeschickt. Es handelt sich dabei um die Bewirtschaftungskosten des Hauses. Der Unterschied zu den Mietern: Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine genaue Aufzählung der Betriebskosten. Zu den Betriebskosten nach Mietrechtsgesetz kommen weitere hinzu: Rechtsanwaltskosten, Bankspesen, sowie Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen. Die Betriebskostenabrechnung für Wohnungseigentümer erfolgt nicht nach der Nutzfläche, sondern nach Nutzwerten. Zu der Abrechnung kommt eine Bilanz der Rücklagen, hier werden Ausgaben wie Reparaturen den monatlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer in der Rücklage gegenübergestellt. Wohnungseigentümer können fehlerhafte Abrechnungen vor Gericht beanstanden.