Wohnungsmarkt: Eigentum wird leistbarer
Von Ulla Grünbacher
Die Flaute am österreichischen Immobilienmarkt samt Preiskorrektur nach unten ist nach wie vor im Gange. Inflationsbereinigt sind die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser laut Raiffeisen Research in den vergangenen zwei Jahren um rund 15 Prozent gesunken. „Die Anpassung ist weitgehend vollzogen“, sagt Raiffeisen-Analyst Matthias Reith. Preislich nachgegeben haben ausschließlich Bestandswohnungen und Häuser. Denn neu errichtete Wohnungen haben sich nicht verbilligt, da die Baupreise und vor allem auch die Personalkosten so hoch sind. „Wer auf niedrige Neubaupreise wartet, der kann lange warten“, schlussfolgert Reith.
Die unterschiedliche Entwicklung von Neubau- und Bestandsimmobilien hat auch damit zu tun, dass Wohnungen, die neu errichtet werden, hohe Standards erfüllen müssen: Sie sind gut gedämmt und mit Wärmepumpe sowie Solaranlage ausgestattet – während Käufer von Bestandsimmobilien all diese Investitionen erst tätigen müssten. Die gute Nachricht für Käufer: Bestandswohnungen (in älteren Gebäuden) sind günstiger zu erwerben, da die Kaufpreise gesunken sind.
Gleichzeitig haben die Menschen aber auch mehr Geld im Börsel. Der „eigentliche Gamechanger“ sind laut Reith die höheren Einkommen, sie sind im Jahr 2023 aufgrund von Inflationsanpassungen um rund 20 Prozent gestiegen. Für Käufer bedeutet das: Mussten vor einigen Jahren noch etwa elf Jahresnettogehälter für den Erwerb einer Wohnung hingelegt werden, so sind es heute nur noch acht Jahresnettogehälter. Bezogen auf neu errichtete Wohnungen sagt der Experte: „Wohneigentum wird nicht billiger, dafür leistbarer.“
Die Nachfrage nach Wohnraum ist groß, allerdings setzen Kaufinteressenten auf Sicherheit. „Wir sehen, dass sich die Menschen Zeit lassen mit einer Investition“, so Gerhild Bensch-König, Geschäftsführerin Raiffeisen Wohnbau. Immobilien werden mehrmals besichtigt, der Beratungsaufwand ist größer geworden. Wenn die Marktkorrektur abgeschlossen ist, erwarten Experten auch wieder steigende Kaufpreise – vor allem vor dem Hintergrund des rückläufigen Neubaus, die Fertigstellungszahlen sinken.
„2022 waren die Fertigstellungen mit 43.000 Einheiten noch hoch. Heuer werden 37.000 neue Wohnungen erwartet und im Jahr 2025 rund 23.000 Wohnungen“, beziffert Georg Flödl, Präsident des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Die Projektentwicklungsbranche sei in der Krise, so Hannes Horvath, Hand GmbH. Die Folge des rückläufigen Neubaus: „Spätestens 2026 dürfte Wohneigentum wieder teurer werden“, so der Raiffeisen-Analyst.
Die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen ist den Angaben der Raiffeisen Bausparkasse zufolge rückläufig. Per Ende August 2024 seien Darlehen in der Höhe von 334 Millionen Euro vergeben worden. „Wenn es gut läuft, werden es 500 Millionen Euro Finanzierungsnachfrage, normalerweise liegt dieser Wert im Milliardenbereich“, betont der Geschäftsführer der Raiffeisen Bausparkasse, Hans-Christian Vallant.
Der Anteil an Darlehen für den Zubau, den Umbau oder die Renovierung und Sanierung sei auf ein historisches Hoch von einem Drittel gestiegen, beziffert Vallant. Im Gegenzug sind die Finanzierungen für den Neubau massiv zurückgegangen. „Neubaufinanzierungen fallen auf unter acht Prozent“, so der Geschäftsführer der Raiffeisen Bausparkasse. Die Immobilienwirtschaft steht vor großen Herausforderungen, so Flödl und nennt EU-Taxonomie und Gebäuderichtlinie. Das verunsichere Investoren.
Der Markt für Wiener Zinshäuser erholt sich nach dem Tief nur langsam. Laut Eugen Otto von Otto Immobilien wurde die Talsohle erreicht und man befinde sich in einer Seitwärtsbewegung. Mit einem Transaktionsvolumen von 367 Mio. Euro im ersten Halbjahr 2024 präsentiert sich der Markt stabil. Der neue Zinshaus-Marktbericht zeigt, dass die Preise in vielen Bezirken nicht mehr nachgeben, der Durchschnittspreis liegt mit 3.266 Euro wieder auf dem Niveau von 2020. Während im 1. Bezirk heuer noch kein einziges Zinshaus verkauft wurde, legte das Transaktionsvolumen in den Bezirken Landstraße, Mariahilf, Penzing, Rudolfsheim-Fünfhaus, Hernals und Währing zu.