Übernahme: Immofinanz lehnt CA Immo-Angebot ab
Von Kid Möchel
Die Vorstände der Immofinanz AG und die Führung des Mitbewerbers CA Immo werden in diesem Leben keine Freunde mehr. Denn: Der Vorstand der Immofinanz und der Aufsichtsrat lehnen das Übernahme-Angebot des Wiener CA Immo und der russischen O1-Gruppe in Höhe von 2,80 Euro je Immofinanz-Aktie ab. Zugleich wird den Immofinanz-Aktionären empfohlen, das Angebot auszuschlagen. Begründung: Es sei einfach viel zu niedrig.
„Das Angebot trägt dem Interesse aller Aktionäre der Immofinanz nicht angemessen Rechnung. Unter Berücksichtigung der laufenden Geschäftstätigkeit und des Geschäftsausblicks der Immofinanz kommt der Vorstand zu dem Schluss, dass der Angebotspreis von EUR 2,80 je Aktie nicht angemessen ist“, hält der Immofinanz-Vorstand fest. Das werde auch durch eine entsprechende Stellungnahme (Fairness Opinion) des Beraters VictoriaPartners mit Sitz in Frankfurt unterstützt. Weiters unterstreichen die Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder mit Blick auf ihren jeweiligen persönlichen Besitz an Immofinanz-Aktien, "dass sie das Angebot selbstverständlich nicht annehmen werden".
Die CA Immo und ihr russischer Kernaktionär O1 wollen 13,5 bzw. 15 Prozent der Aktien der Immofinanz erwerben. Laut Immofinanz liege der Angebotspreis in Höhe von 2,80 Euro rund 36,4 Prozent unter dem tatsächlichen Wert (Nettoinventarwert) je Aktie, der 4,40 Euro betrage.
Sondersituation Russland
"Bei der Beurteilung des Kursniveaus der Immofinanz-Aktie ist nach Auffassung des Vorstands die derzeitige Sondersituation, die sich aus dem in Russland gelegenen Immobilienportfolio ergibt, zu berücksichtigen, die die Börsenbewertung der Immofinanz-Aktie in besonderer Weise negativ beeinflusst", heißt es weiter. Aber selbst bei Zugrundelegung eines hypothetischen Extremszenarios, etwa den Ansatz des anteiligen Nettoinventarwerts für das in Russland gelegene Immobilien-Portfolio mit Null, läge der Angebotspreis noch immer rund 25 Prozent unter dem entsprechenden Nettoinventarwert pro Aktie. Ein solches Negativszenario für das Immobilienportfolio in Russland ist nach Einschätzung des Vorstands aber praktisch ausgeschlossen.
Die Befürchtungen
Indes befürchtet die Immofinanz, dass die CA immo und O1 bei entsprechender Annahme des Angebots in den Hauptversammlungen der Immofinanz eine Sperrminorität (25 Prozent plus eine Aktie) für Entscheidungen mit qualifiziertem Mehrheitserfordernis (Drei-Viertel-Mehrheit) erlangen. Damit könnten sie Beschlüsse, die eine Drei-Viertel-Mehrheit benötigen, wie etwa Kapitalmaßnahmen unter Bezugsrechtsausschluss, blockieren.
Anderseits wird die Gefahr gesehen, dass CA Immo/O1 faktisch die Kontrolle über die Immofinanz erlangen, ohne eine übernahmerechtliche Angebotspflicht ausüben zu müssen. Denn: Die durchschnittliche Präsenz in der Hauptversammlung der Immofinanz beträgt rund 26,62 prozent des Grundkapitals. "Es ist daher möglich, dass die beiden Bieterinnen eine relative Stimmenmehrheit in der Hauptversammlung erreichen und dadurch die faktische Kontrolle bei Beschlussfassungen mit einfacher Stimmenmehrheit in der Hauptversammlung erlangen", heißt es weiter. "Durch eine faktische Kontrollerlangung könnte die Positionierung der Gesellschaft am Kapitalmarkt negativ beeinträchtigt werden und die Attraktivität der Aktie der Immofinanz, besonders auch für institutionelle Investoren, sinken." Nachsatz: "Auch die strategischen Handlungsmöglichkeiten der Immofinanz könnten dadurch erheblich eingeschränkt und verschlechtert werden."
Die Immofinanz Group
Die börsennotierte Immofinanz Group ist ein führender, gewerblicher Immobilienentwickler in Zentral- und Osteuropa. Die Aktie notiert im Leitindex ATX der Wiener Börse sowie an der Börse Warschau. Das Portfolio besteht derzeit aus mehr als 470 Immobilien mit einem Buchwert in Höhe von rund 6,8 Milliarden Euro. Die Immofinanz Group konzentriert ihre Aktivitäten auf die Segmente Einzelhandel, Büro und Logistik in acht regionalen Kernmärkten: Österreich, Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien, Polen und Russland.
Indes antwortete die Immofinanz auf den CA Immo/O1-Vorstoß mit einem Gegenangebot. Sie will nun ihrerseits eine Minderheitsbeteiligung von bis zu 29 Prozent an der CA Immobilien Anlagen AG erwerben. Das Angebot zielt auf 28,7 Millionen Stück Aktien ab. Als Angebotspreis wurden 18,50 Euro je Aktie geboten, das entspreche dem Niveau, zu dem O1 26 Prozent an CA Immo erworben habe. „Wir haben bereits im Vorjahr anlässlich des UniCredit-Ausstiegs bei der CA Immo unser Interesse am kleineren Mitbewerber artikuliert, und ich kann die damals geäußerten Argumente nur wiederholen“, sagt Immofinanz-Chef Eduard Zehetner. Die CA Immo passe sehr gut zur Immofinanz.