Was darf der Hausvertrauensmann?

In unserem Eigentumshaus wird nach Anteilen und nach Nutzfläche abgerechnet. Nur die Hausverwaltungskosten werden durch die Anzahl der Wohnungen geteilt. Es spielt dabei keine Rolle, wie groß die Wohnung ist. Damit zahle ich für meine kleine Wohnung genauso viel wie Miteigentümer mit doppelt so großen Wohnungen. Die Verwaltung sagt, das ist bei „Gemeinnützigen“ so üblich. Kann das stimmen?

Fraglich ist nicht, was Ihre Hausverwaltung als „üblich“ ansieht, sondern das, was gesetzlich oder vertraglich festgelegt ist. Dazu sollten Sie als Erstes in Ihren Wohnungseigentumsvertrag schauen, wie die Kostenaufteilung dort geregelt ist. Wenn Sie keine Kopie dieses Vertrages haben, lassen Sie sich eine von der Verwaltung schicken. Sie können den Vertrag aber auch in der Urkundensammlung des Grundbuchs an Ihrem zuständigen Bezirksgericht einsehen und kopieren. Findet sich im Wohnungseigentumsvertrag tatsächlich eine solche Regelung über die Aufteilung der Verwaltungskosten, so ist die von Ihrer Verwaltung geübte Praxis in Ordnung. Gibt es eine solche Regelung nicht, müssen auch die Verwaltungskosten nach den gleichen Grundsätzen abgerechnet werden wie die übrigen Betriebskosten.

In unserem Haus gibt es einen Hausvertrauensmann. Er sagt, dass jeder Eigentümer seine Fenster selbst zahlen muss. Es gibt dazu aber keine schriftliche Verein­barung. Kann er das entscheiden? Wie kann ich mich dagegen wehren?

Der „Hausvertrauensmann“ ist zwar in vielen Häusern üblich, gesetzlich aber nicht vorgesehen. Natürlich können einzelne Eigentümer einen Miteigentümer damit bevollmächtigen, für sie Angelegenheiten zu erledigen. Das gibt demselben aber keinerlei Entscheidungsgewalt für die Eigentümergemeinschaft. Der „Hausvertrauensmann“ kann daher weder etwas entscheiden noch anordnen. Dies gilt auch für den von Ihnen geschilderten Fall.

Wenn weder im Wohnungseigentumsvertrag noch durch einstimmigen späteren Beschluss der Miteigentümer eine derartige Regelung über die Kostentragung für die Sanierung der Außenfenster festgelegt wurde, fallen diese (als allgemeiner Teil der Liegenschaft) in die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft. Wenn Ihre Fenster kaputt sind, verlangen Sie von der Verwaltung die Sanierung aus Mitteln des Instandhaltungsfonds. Wird dies verweigert, können Sie beim zuständigen Bezirksgericht einen diesbezüglichen Antrag (gegen alle anderen Miteigentümer) einbringen.

Ein Eigentümer in unserem Haus will eine Klimaanlage einbauen und dafür Löcher in die Außenmauer machen und das Außengerät an die straßenseitige Fassade hängen. Er sagt, er braucht die Klimaanlage wegen einer Pollenallergie und er hat von allen außer von mir die notwendige Unterschrift bekommen. Jetzt habe ich von seinem Anwalt einen Brief bekommen, in dem er mit einem Verfahren gegen mich droht. Kann er das machen?

Da die Außenfassade einen allgemeinen Teil der Liegenschaft darstellt, benötigt man für derartige Maßnahmen die Zustimmung aller anderen Miteigentümer. Wird diese von Ihnen nicht erteilt, kann der änderungswillige Eigentümer tatsächlich die Entscheidung des Gerichts darüber beantragen, ob Sie die Zustimmung erteilen müssen. Dies wäre dann der Fall, wenn die geplante Änderung „den Übungen des Verkehrs entspricht“ oder einem „wichtigen Interesse“ des antragstellenden Wohnungseigentümers dient. Bei dieser Prüfung wird auch berücksichtigt, ob durch die Änderung Interessen der anderen Miteigentümer in Mitleidenschaft gezogen werden (Lärm oder Vibrationen durch das Gerät, Beeinträchtigung des einheitlichen Erscheinungsbilds der Fassade, etc.). Grundsätzlich ist die Judikatur betreffend derartige Änderungen sehr restriktiv, bloße Bequemlichkeitsüberlegungen oder die Erhöhung des Gebrauchs- oder Verkehrswerts der Wohnung des Antragstellers werden regelmäßig nicht als „wichtiges Interesse“ eingestuft. Letztlich ist es aber eine einzelfallbezogene Beurteilung durch den zuständigen Richter, die nicht zuletzt auch davon abhängen wird, wie das äußere Erscheinungsbild des Hauses derzeit ist. Da derartige Verfahren meist sehr langwierig und für alle Beteiligten aufreibend sind, sollte versucht werden, eine Kompromisslösung zu finden – etwa die Anbringung des Außengeräts an weniger störender Stelle; Verwendung von Lüftungsschächten, etc.

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Simone Maier-Hülle, Rechtsanwältin in Wien