Wohnen mit historischen Fresken und Fassaden

In einem Denkmal zu wohnen, ist etwas Besonderes – doch man trägt auch eine besondere Verantwortung: „Steht ein Gebäude – egal, ob Zinshaus, Villa oder Bauernhaus – unter Denkmalschutz, sind Veränderungen nur mit Bewilligung des Bundesdenkmalamtes zulässig“, sagt Stefanie Werinos, Rechtsanwältin und Partnerin der Kanzlei Vavrovsky Heine Marth. Egal ob kleiner Umbau oder große Sanierung – loslegen darf man erst, wenn man sowohl die Genehmigung des Bundesdenkmalamtes (BDA) als auch jene der Baupolizei (in Wien MA 37) hat.
Der Charakter und das Wesen des Denkmals dürfen nicht wesentlich verändert werden. Wenn bauliche Maßnahmen wie ein Wanddurchbruch geplant sind, überprüft ein Experte des BDA die Situation vor Ort. „Wir haben schon außergewöhnliche Dinge gefunden. In einer Wohnung haben wir ein großes Fresko aus der Zeit um 1780 entdeckt. Zu sehen sind mehrere Nischen mit Vasen darin. Dieses Motiv löst sozusagen die Wandgrenze auf und führt optisch in die Tiefe. Die Eigentümerin hat die Malerei freilegen lassen“, erzählt Friedrich Dahm, Landeskonservator für Wien des Bundesdenkmalamts. Gefällt ihr das Fresko nicht mehr, darf die Bewohnerin es auch wieder übermalen lassen – allerdings nur vom Profi und nur mit bestimmten Farben, die das Kunstwerk schützen. „Das wird alles bei uns dokumentiert. Man darf diese Wand natürlich nicht entfernen und auch keine Leitungen verlegen“, sagt Dahm. „Die meisten Bauherren sind sehr kooperativ und stolz darauf, wenn sie in einem Denkmal wohnen.“
Wer in einer so besonderen Immobilie lebt, weiß das für gewöhnlich: Denn wenn man ein Haus oder eine Wohnung kauft, schaut man ins Grundbuch. Und dort ist auch der Denkmalschutz eingetragen. Mieter können bei der Hausverwaltung nachfragen.

Alles kann ein Denkmal sein

Etwa 3500 Objekte stehen in Wien unter Denkmalschutz. „Das können bewegliche oder unbewegliche Gegenstände von geschichtlicher, künstlerischer oder sonstiger kultureller Bedeutung sein, deren Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt“, definiert Werinos. „Denkmäler können also einzelne Figuren oder Münzen sein, ebenso wie ganze Stadt-Ensembles oder einzelne Gebäude. Letztere kann das Bundesdenkmalamt entweder per Verordnung oder per Bescheid unter Denkmalschutz stellen.“
Nicht nur Biedermeier- und Jugendstilhäuser, sondern auch moderne Objekte und sogar Gemeindebauten – prominentestes Beispiel ist der Karl-Marx-Hof im 19. Bezirk – stehen unter Denkmalschutz. „Hier geht es um das ganze Ensemble. In den einzelnen Wohnungen selbst gibt es keine nennenswerte künstlerische Ausstattung. Da hat man einen relativ großen Spielraum und kann zum Beispiel Zimmer zusammenlegen oder das Badezimmer vergrößern – wenn Wiener Wohnen zustimmt“, erklärt Dahm.

Sanierung wird gefördert

Umbauten in einem Denkmal sind nicht unbedingt mit besonderen Ausgaben verbunden: Die Überprüfung durch das Bundesdenkmalamt kostet nichts. Wenn aufwendigere Untersuchungen vorgenommen werden müssen, werden die Ausgaben vom Bundesdenkmalamt im Subventionsweg retourniert. Auch restauratorische Maßnahmen im Inneren der Wohnung werden vom BDA finanziell unterstützt. Wird eine historische Fassade nachhaltig saniert, werden die denkmalpflegerischen Mehrleistungen vom Altstadterhaltungsfonds der Stadt Wien (MA 7) gefördert.

Auch mietrechtlich gibt es eine Besonderheit: „Der Vermieter eines denkmalgeschützten Objektes ist nicht an die Kategoriemietzinse des Mietrechtsgesetzes gebunden, wenn er zur Erhaltung des Objekts erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat“, sagt Stefanie Werinos.
Außerdem kann das Wohnen in einer solchen Immobilie steuerliche Vorteile mit sich bringen: „Manche Anschaffungs- oder Herstellungskosten können beschleunigt über zehn bzw. fünfzehn Jahre abgeschrieben werden“, erklärt Werinos: „Hier sollten sich Bauherren detailliert beraten lassen.“