Daniela Kager ist Rechtsanwältin bei Vavrovsky Heine Marth Rechtsanwälte.
Ich möchte eine Untermiete abschließen. Der Hauptmietvertrag läuft noch für zwei Jahre, was bedeutet das für mich? Wer ist mein Ansprechpartner und wie hoch darf mein Zins sein?
Alle Verträge sind schriftlich und mit einer Mindestbefristungsdauer von drei Jahren abzuschließen. Ansprechpartner für den Untermieter ist der Hauptmieter. Zieht dieser aus oder wird gekündigt, bedeutet dies nicht automatisch das Ende des Untermietvertrags. Der Vermieter hat jedoch das Recht auf Räumung des Objekts auch gegenüber dem Untermieter. Dieser ist im Fall einer Räumung nicht verpflichtet, weiter den vereinbarten Zins zu bezahlen. Bis zu 50 Prozent Aufschlag auf den eigenen Zins kann der Hauptmieter verlangen. Bei befristeten Untermietverhältnissen verkürzt sich der zulässige Zins um den Befristungsabschlag von 25 Prozent. Eine unverhältnismäßig hohe Miete kann für den Vermieter einen wichtigen Kündigungsgrund gegenüber dem Hauptmieter darstellen.
Die Hausverwaltung will die elektrischen Steigleitungen in unserem Haus, das in den 1970er-Jahren errichtet wurde, erneuern und hat einen Kostenvoranschlag geschickt. Die Rücklage reicht zur Finanzierung nicht aus, daher müssen die Wohnungseigentümer ihren Anteil in Eigeninitiative aufbringen. Woher weiß ich, dass diese Maßnahme wirklich notwendig ist?
Zur Vorsorge für künftige Aufwendungen ist eine ausreichende Rücklage zu bilden. Sollte die Sanierung der Steigleitungen nicht daraus finanzierbar sein, besteht die Möglichkeit, einen Kredit aufzunehmen. Der Hausverwaltung ist es erlaubt, bei Gefahr in Verzug dringend notwendige Maßnahmen selbst durchzuführen. In der Regel handelt es sich bei der Sanierung von Steigleitungen und der Aufnahme eines Kredits um außerordentliche Verwaltungstätigkeiten, die nicht in Eigeninitiative durchgeführt werden dürfen. Für diese Maßnahmen ist ein Mehrheitsbeschluss erforderlich. Bei bautechnischen Fragen empfiehlt es sich, ein Gutachten eines Bausachverständigen anzufordern. Auf Basis des Gutachtens sollte man mehrere Angebote von Professionisten einholen, um Preise und Leistungen vergleichen zu können. In der Eigentümerversammlung sind diese Informationen zu besprechen.
Unsere Heizungsanlage soll von Öl auf Gas umgestellt werden. Es hat dazu keine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer gegeben. Darf das die Hausverwaltung in Eigenregie beschließen?
Sofern nichts anderes vereinbart wurde, darf diese nur Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer beschließen. Für eine Beurteilung dieser Frage ist ein Blick in den Wohnungseigentums- und in den Hausverwaltungsvertrag notwendig, um prüfen zu können, ob diesbezügliche Vereinbarungen bestehen. Wenn man davon ausgeht, dass es sich beim Austausch der Heizungsanlage oder bei einer Umstellung auf andere Brennmittel um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung handelt, ist für die Beschaffung einer neuen Heizanlage ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. Jeder überstimmte Miteigentümer kann innerhalb einer Frist von drei Monaten die Aufhebung des Beschlusses bei Gericht beantragen. Ist die Heizanlage aufgrund des Alters oder Zustandes zu erneuern und entspricht die Umstellung auf Gas dem zeitgemäßen Standard, könnte es sich um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung handeln. Diese kann die Hausverwaltung auch ohne Beschluss umsetzen.
Wie oft sollte eine Eigentümerversammlung stattfinden?
Soweit nichts anderes vereinbart wurde, ist sie alle zwei Jahre abzuhalten. Die Einberufung und die Beschlussgegenstände sind durch Anschlag an deutlich sichtbarer Stelle im Haus sowie durch Übersendung an jeden Wohnungseigentümer bis zwei Wochen vor dem Termin zur Kenntnis zu bringen. Der Verwalter hat, soweit dies von einer qualifizierten Mehrheit von Eigentümern gefordert wurde, auch für die Einberufung von außerordentlichen Versammlungen Sorge zu tragen. So eine Initiative müsste von mindestens drei Wohnungseigentümern ausgehen.
DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON
Tel: 01/52 65 760 14.12.2015, 10.00 bis 11.00 Uhr Barbara Walzl-Sirk, Wohnrechtsexpertin des Mieterschutzverbands