Julia Peier ist Rechtsanwältin bei PHH Rechtsanwälte.
Weil die Terrasse über meiner Wohnung undicht war, habe ich nun Wasserflecken an der Zimmerdecke. Wer muss den Schaden beheben?
Die Pflicht, Erhaltungsarbeiten durchzuführen, trifft im Wohnungseigentum je nach Einzelfall den einzelnen Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft. Grenzfälle im Bereich der Erhaltungsarbeiten sind Balkone und Terrassen. Sie gehören zum Wohnungseigentumsobjekt, sind aber gleichzeitig Teil der Außenhaut des Gebäudes. Sind Bodenplatten einer Terrasse undicht und dringt Wasser in das Mauerwerk ein, sodass ein Nachbar Nässeflecken an der Wand hat, dann liegt ein ernster Schaden des Hauses vor. Die Sanierung ist von der Eigentümergemeinschaft zu bezahlen.
Darf die Hausverwaltung Rechnungen, die im Jahr 2012 angefallen sind, erst 2014 bezahlen und in die Betriebskostenabrechnung aufnehmen? Außerdem haben wir Doppelbuchungen entdeckt. Wie können wir uns dagegen wehren?
Die Ausgaben, die in die Abrechnung aufgenommen werden, müssen im Abrechnungsjahr fällig geworden sein. Dabei kommt es nicht auf das Datum der Rechnungslegung, sondern auf die vereinbarte Fälligkeit an. Für eine ordnungsgemäße Abrechnung ist eine komplette Aufstellung aller Ausgabenposten, die der Vermieter in dem betreffenden Jahr verrechnen will, samt Hinweis auf die dazugehörigen Belege erforderlich. Werden die Kosten nicht innerhalb einer Jahresfrist ab Ende des Verrechnungsjahres Ergänzung durch den Vermieter geltend gemacht, so tritt Präklusion ein. Das bedeutet, das Recht des Vermieters, Rechnungen geltend zu machen, geht unter. Doppelbuchungen sind jedenfalls unzulässig. Man sollte daher stets Einsicht in die Belege nehmen. Im Zuge der Betriebskostenabrechnung muss die Verwaltung nämlich auch die Möglichkeit bieten, die Belege einzusehen. Ohne dass dieses Recht gewährt wird, ist die Jahresabrechnung nicht ordnungsgemäß gelegt. Kommt der Vermieter dieser Anforderung nicht nach, so ist eine allfällige Nachzahlung nicht fällig. Im Bedarfsfall ist auch ein Antrag auf Rechnungslegung möglich. Man kann auch die Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre rückwirkend inhaltlich von der Schlichtungsstelle oder vom Gericht mittels Antrag überprüfen lassen.
In meinem Mietvertrag steht, dass ich die Therme regelmäßig warten soll. Muss ich mich daran halten?
Den Mieter trifft diese Pflicht unabhängig vom Mietvertrag im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Bei Heizthermen ist die Wartung in der Regel zumindest in den vom Hersteller angegebenen Intervallen durchzuführen. Die Vereinbarung einer allgemeinen Pflicht des Mieters wurde in einer Klauselentscheidung des Obersten Gerichtshofs allerdings als unwirksam beurteilt.
Unser Hausverwalter ist nie erreichbar und ruft auch nicht zurück. Wie geht man mit dieser Situation um?
Kommt ein Verwalter seinen Pflichten nicht ordnungsgemäß nach, so ist die Abberufung durch Mehrheitsbeschluss aus wichtigem Grund möglich. Die Einhaltung von Fristen ist in diesem Fall nicht erforderlich.
Ich bin Wohnungseigentümer und möchte eine Schraube in den Balkon des Nachbarn über mir drehen, um einen Hängesessel zu befestigen. Wen muss ich um Erlaubnis fragen?
Im Wohnungseigentumsgesetz wurde vereinbart, unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungseigentümer ein Recht auf Änderungen hat. Diese Regelung besagt, unter welchen Voraussetzungen eine angestrebte Änderung genehmigungsfähig ist und wann unbedingt die Zustimmung der anderen Miteigentümer eingeholt werden muss. Sind allgemeine Teile der Liegenschaft von der geplanten Änderung betroffen, ist jedenfalls die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich. Die Außenhaut eines Hauses – dazu zählt auch die Terrassendecke – gilt als allgemeiner Teil der Liegenschaft. Daher ist im konkreten Fall die Zustimmung aller Miteigentümer oder die Zustimmung des Außerstreitrichters erforderlich.
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Daniela Kager, Vavrovsky Heine Marth Rechtsanwälte