Wer entscheidet über neue Laternen?

Die Hausverwaltung hat innerhalb unserer Wohnanlage die Beleuchtungskörper getauscht. Die alten Masten waren ca. einen Meter hoch, die neuen sind fast so hoch wie Straßenlaternen. Ist das rechtens oder hätte die Verwaltung zuvor eine Versammlung einberufen und uns die Modelle vorstellen müssen?
Julia Peier: Nicht bei allen Arbeiten, die im Haus durchgeführt werden, bedarf es einer Vorinformation bzw. eines Beschlusses der Eigentümer. Im Bereich der sogenannten ordentlichen Verwaltung – dazu gehört die Erhaltung der Liegenschaft und die Behebung von ernsten Schäden – darf der Verwalter auch ohne Beschluss agieren. Für notwendige Sanierungs- und Erhaltungsarbeiten bedarf es daher keinem. Anders verhält es sich im Bereich der außerordentlichen Verwaltung. Hiervon sind Verbesserungen sowie Bauarbeiten, die über die Erhaltung hinausgehen – wie der Einbau eines Liftes –, umfasst. Im konkreten Fall ist also zu klären, ob es sich um eine notwendige Erhaltungsarbeit, weil die alten Beleuchtungskörper beispielsweise defekt waren, oder um eine Verbesserungsarbeit gehandelt hat.

Wofür ist eine Einstimmigkeit in der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig? In unserer Reihenhausanlage steht die Anbringung von Markisen, Klimaanlagen und Solaranlagen zur Diskussion.
Julia Peier: § 16 Abs 2 WEG regelt, unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungseigentümer ein Recht auf Änderungen seines Objektes hat. Sind Allgemeinflächen davon umfasst und besteht dadurch die bloße Möglichkeit einer Beeinträchtigung von schutzwürdigen Interessen anderer, ist die Zustimmung aller Eigentümer einzuholen. Fast alle Änderungen sind genehmigungspflichtig. Nach der Rechtsprechung zählen dazu das Anbringen einer Satellitenantenne am Dach oder an der Fassade, die Montage einer Außenwandtherme und die Anbringung eines Klimagerätes an der Außenfassade. Ähnlich verhält es sich mit Markisen und Solaranlagen. Auch diese sind von den Miteigentümern zu genehmigen.

Ist für die Begründung einer Arztpraxis in einem Eigentumswohnhaus die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer notwendig – und wenn ja, in welchem Umfang? Und wie wird der Nutzwert für die Ordination errechnet?
Julia Peier: Ob Räumlichkeiten als Wohnung, Geschäftslokal, Ordination oder Büro gewidmet sind, steht im Wohnungseigentumsvertrag. Soll sie als Arztpraxis dienen, ist grundsätzlich aufgrund der dadurch erfolgten Widmungsänderung die Zustimmung aller übrigen Eigentümer erforderlich. Lediglich wenn der Vertrag die Ausübung geschäftlicher Tätigkeiten, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden, erlaubt, ist die Nutzung als Ordination – nach aktueller Rechtsprechung – keine Widmungsänderung und bedarf daher auch keiner Genehmigung. Der Nutzwert eines Objektes bestimmt das Verhältnis der Anteile der einzelnen Miteigentümer untereinander. Er wird aus der Nutzfläche der Wohnung oder der sonstigen Räumlichkeit errechnet. Zu- und Abschläge gibt es für werterhöhende oder -mindernde Unterschiede, wie zum Beispiel die Geschoßlage oder Ausrichtung. Der Nutzwert bleibt bei einer Umwidmung von Wohnung zur Ordination jedoch in der Regel gleich.

Ich wohne seit sieben Jahre in einer Altbauwohnung, die Hausverwaltung hat mir aber nie einen Mietvertrag ausgehändigt. Ein neuer Eigentümer will das Haus nun sanieren. Kann er mich aus diesem Grund delogieren?
Julia Peier: Nein. Altbauwohnungen fallen in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), wodurch man – wie auch im Teilanwendungsbereich des MRG– einen Kündigungsschutz genießt. Darunter versteht man den Schutz vor einer Kündigung seitens des Vermieters. Dieser darf einen bestehenden Vertrag nur auflösen, wenn ein vom Gesetz als wichtig anerkannter Grund vorliegt. Die beabsichtigte Sanierung des Hauses fällt nicht darunter. Der Umstand, dass in Ihrem Fall wohl "nur" ein mündlicher Mietvertrag vorliegt, ändert nichts am bestehenden Kündigungsschutz.