Wenn Nachbars Garten nervt

Ich besitze ein Einfamilienhaus und habe Probleme mit dem Nachbarn: Er pflegt seine Bäume nicht, die Äste wachsen über den Zaun und werfen Schatten. Die Brombeersträucher wuchern so stark, dass sie schon den Zaun kaputtmachen. Und sein Komposthaufen stinkt unerträglich. Gespräche haben nichts gebracht, was kann ich tun?

Sie können Ihrem Nachbarn die von dessen Bäumen und Pflanzen ausgehenden Einwirkungen durch Entzug von Licht insoweit untersagen, als diese das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Benutzung des Grundstücks führen. Und Sie haben das Recht, die in Ihren Grund eindringenden Wurzeln eines fremden Baumes oder einer Pflanze aus dem Boden zu entfernen. Außerdem dürfen Sie überhängende Äste abschneiden. Bei Durchführung der Arbeiten müssen Sie fachgerecht vorgehen und die Pflanze soweit wie möglich schonen. Weiters sind bundes- und landesgesetzliche Regelungen zu beachten. Die Kosten für die Entfernung müssen leider Sie selbst tragen. Ist Ihnen durch die Wurzeln und Äste bereits ein Schaden entstanden oder droht Ihnen ein solcher, hat der Eigentümer des Baumes oder der Pflanzen die Hälfte der notwendigen Kosten zu ersetzen.

Ich bin Wohnungseigentümerin. Die Garage im Haus ist ein allgemeiner Teil, die Plätze werden vermietet und zwar weit unter den üblichen Konditionen. Die Gemeinschaft könnte mehr Einnahmen gut gebrauchen: Wie kann ich erreichen, dass eine höhere Miete für die Plätze vorgeschrieben wird?

Die Vermietung von Garagenplätzen stellt eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung im Sinne des WEG dar. Hier entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer. In diesem Zusammenhang kann die Mehrheit die Aufkündigung geschlossener Mietverträge erreichen. Gleichzeitig soll die Mehrheit dem Verwalter hinsichtlich der Vermietung und der damit erzielbaren Einnahmen eine Weisung erteilen. Der Verwalter ist an die Weisung gebunden, sofern diese nicht gesetzwidrig ist.

In unserer Eigentumsanlage haben die Wohnungen teilweise Fenster bis zum Boden, die im Winter komplett mit Kondenswasser anlaufen. Der Bauträger hat eine Begehung gemacht und sagt, die Fenster sind in Ordnung. Er meint, das Problem sei unsere Schuld, weil wir zu wenig lüften. Es kann aber doch nicht sein, dass alle Bewohner falsch lüften. Was können wir tun?

Wichtig ist, dass Sie die Gewährleistungsfrist im Auge behalten. Das Argument des falschen Benutzerverhaltens wird immer als Erstes herangezogen. Das kann man relativ leicht entkräften, in dem man während der kalten Jahreszeit Datenlogger aufstellt, die über einen gewissen Zeitraum Ihr Benutzerverhalten aufzeichnen. Kommt bei der Auswertung heraus, dass Ihr Verhalten okay ist, muss ein Mangel am Fenster vorliegen. Die Sanierung des Fensters können Sie von der Firma, die das Fenster eingebaut hat, verlangen. Sollte dies vor Ablauf der Gewährleistungsfrist nicht erfolgen, müssten sie Klage erheben, um die Frist zu wahren.

Unsere Anlage besteht aus zwei Stiegen. Auf Stiege 2 gibt es elf Eigentümer. Eine Wohnung wurde verkauft und soll in eine Arztpraxis umgewandelt werden. Wir wollen das nicht. Müssen die Bewohner von Stiege 1 auch gefragt werden? Wie können wir von Stiege 2 eine Unterlassungsklage einbringen? Zahlen alle mit?

Der Oberste Gerichtshof hat erst jüngst entschieden, dass eine Widmungsänderung wie die Umwandlung einer Wohnung in eine Arztpraxis ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einen Eingriff in deren Rechtssphäre darstellt, wenn damit eine wesentliche Interessensbeeinträchtigung der Miteigentümer verbunden ist. Dies ist der Fall, wenn die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten werden. Die Beurteilung der Verkehrsüblichkeit ist eine Frage des Einzelfalls. Kommt es zu keiner Einigung, müsste dies über ein gerichtliches Verfahren geklärt werden. Der Eigentümer, der die Widmungsänderung haben möchte, müsste ein Verfahren auf Duldung der Widmungsänderung einleiten. Dann prüft das Gericht, ob wesentliche Interessensbeein­trächtigungen der anderen Miteigentümer gegeben sind oder nicht. Bilden die beiden Stiegen einen Grundbuchskörper, müssen auch die Eigentümer der anderen Stiege befragt werden. Bei Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens trägt der, das Verfahren eingeleitet hat, das Kostenrisiko.