Wenn aus zwei kleinen Wohnungen eine große werden soll

Die kleine Wohnung nebenan ist zu haben. Der Kaufpreis wäre in Ordnung und mit einem kleinen Mauerdurchbruch könnte man ein großzügiges Zuhause schaffen. Klingt einfach, ist es aber nicht immer. Denn selbst wenn einem beide Objekte gehören, kann man zwei Wohnungen nicht einfach so kombinieren. Dafür ist die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer im Haus erforderlich, weil durch die Zusammenlegung für gewöhnlich ein Durchbruch zwischen den Trennmauern erfolgt und damit die allgemeinen Teile der Liegenschaft betroffen sind. Die Hausverwaltung kann zwar bei organisatorischen Fragen unterstützen, ist aber nicht befugt, eine solche Maßnahme zu genehmigen. "Es reicht auch nicht, wenn bloß die Mehrheit zustimmt oder das Bauvorhaben nur durch Anschlag am schwarzen Brett des Hauses angekündigt wird", warnt Simone Maier-Hülle, Partnerin der auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei NMH2. "Hier liegen die häufigsten Fehler in der Praxis. Verbindet ein Wohnungseigentümer seine Objekte ohne die Zustimmung der anderen eingeholt zu haben, kann theoretisch jeder einzelne Miteigentümer Rückbau und Unterlassung verlangen."

In einer guten Hausgemeinschaft sollte eine Abstimmung kein Problem sein – vor allem, wenn es nur darum geht, eine Tür in eine nicht tragenden Mauer einzubauen. "Am besten erklärt man den anderen persönlich oder in einem Brief die Situation. Wenn man gleich einen Plan beilegt und zeigt, dass nichts Böses passiert, hat meistens niemand etwas dagegen", sagt Udo Weinberger, Hausverwalter und Geschäftsführer von Weinberger Biletti.

Antrag bei Gericht

Verweigern andere Wohnungseigentümer ihre Einwilligung, bedeutet das noch lange nicht das Ende der Geschichte. In diesem Fall kann man sich ans Bezirksgericht wenden und die fehlende Zustimmung im Außerstreitverfahren ersetzen lassen. Wurde die Einholung der Genehmigungen im Vorfeld verabsäumt, kann ein solcher Antrag auch nachträglich gestellt werden. Das Gericht prüft, ob die gewünschte Maßnahme der Übung des Verkehrs entspricht und einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dient.

"Aktuell besteht in der Judikatur die Tendenz, die Zusammenlegung nebeneinander liegender Wohnungen zu genehmigen. Sollen zwei übereinander liegende Eigentumswohnungen durch einen Deckendurchbruch und eine Innenstiege verbunden werden, war die Rechtssprechung bislang eher restriktiv, weil einer derartigen Änderung die Verkehrsüblichkeit abgesprochen wurde", sagt Nicole Neugebauer-Herl, Partnerin der Kanzlei NMH2. "Mittlerweile hat der Oberste Gerichtshof aber auch eine Zusammenlegung von übereinander liegenden Objekten für zulässig erklärt."

Auch die Baubehörde muss zustimmen

Ist rechtlich alles geklärt, braucht man die Zustimmung der Baubehörde. In Wien muss man die Unterlagen bei der Baupolizei (MA 37) einreichen. Nach dem Umbau muss die Eintragung im Grundbuch aktualisiert werden. "Dazu ist von einem Ziviltechniker ein geändertes Nutzwertgutachten einzuholen und auf dessen Basis ein Nachtrag zum bestehenden Wohnungseigentumsvertrag zu errichten. Dieser ist von allen Wohnungseigentümern zu unterfertigen. Alternativ besteht die Möglichkeit, die gerichtliche Nutzwertfestsetzung zu beantragen", erklärt Neugebauer-Herl.

Der Bauliche Aspekt ist meistens nicht das Problem. In vielen Fällen ist es mit einem Wanddurchbruch getan, auch neue Gas- und Stromleitungen sind schnell verlegt. "Schwierig kann es allerdings werden, wenn die Zimmeraufteilung komplett verändert wird und man Küche, Bad und WC ans andere Ende der Wohnung verlegt. Denn dann braucht man auch neue Ver- und Entsorgungsleitungen", sagt Weinberger.

Die Zusammenlegung von Wohnungen ist vor allem für Eigentümer, die ihr Objekt selbst nützen ein Thema. Bei vermieteten Wohnungen beobachtet Weinberger sogar den umgekehrten Trend: "Es kommt häufiger vor, dass aus einem großen Objekt zwei kleinere gemacht werden. Wohnungen über 130 Quadratmeter sind schwer zu vermieten. Mit den Nebenkosten ist man schnell auf einer monatlichen Belastung von 1500 Euro oder mehr. Das können sich nicht viele Menschen leisten."

• Der Mieter muss den Eigentümer fragen, ob dieser mit der Zusammenlegung nebeneinander oder übereinander liegender Wohnungen einverstanden ist.
• Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) hat der Mieter die Maßnahme dem Vermieter schriftlich anzuzeigen. Äußert sich dieser zu dem Vorhaben nicht binnen zwei Monaten ab Anzeige bzw. widerspricht er der Maßnahme nicht, gilt sie als genehmigt.
• Bei einem Widerspruch des Vermieters kann der Mieter bei der Schlichtungsstelle einen Antrag auf Genehmigung stellen. Das Gericht hat dann zu prüfen, ob die Zusammenlegung der Übung des Verkehrs und einem wichtigen Interesse des Mieters entspricht.
• Der Mieter hat sich außerdem um die baurechtlichen Genehmigungen zu kümmern.
• Das Mietrecht hat noch eine Besonderheit parat: Wird neben einer Kategorie-D-Wohnung eine andere Substandard-Wohnung frei, muss der Vermieter dem Mieter dieses Objekt anbieten. Die Kosten für die Zusammenlegung hat der Mieter zu tragen, die Miete erhöht sich auf einen Kategorie-C-Zins. Da es heute kaum mehr Kategorie-D-Wohnungen gibt, kommt diese Regel nur noch selten zur Anwendung.