Was bei Baumängeln zu tun ist

Das neue Zuhause ist gefunden. Auf den ersten Blick entspricht alles den Vorstellungen, aber die Erwerber wollen kein Risiko eingehen und holen sich noch vor der Vertragsabschluss professionelle Unterstützung. Der Experte weist die Käufer darauf hin, dass etliche Baumängel vorliegen. „Ich rate allen Käufern, sich das Objekt genau anzuschauen und einen Bausachverständigen beizuziehen“, sagt Markus Kaspar, Notar in Wien. „Das ist vor allem bei älteren Immobilien zu empfehlen.“ Nur so kann der Zustand im Detail festgestellt und abgeschätzt werden, welche zusätzlichen Kosten auf den Käufer zukommen.

Übergabe

Liegen Risse im Mauerwerk, Feuchtigkeitsprobleme im Keller und undichte Fenster und Türen vor, dann handelt es sich um Baumängel. Es ist nicht sinnvoll, diese voreilig selbst zu beheben, denn sonst geht der Gewährleistungsanspruch verloren. „Bereits bei der Übergabe des Objekts sollte der Bauträger oder Verkäufer auf alle bestehenden Mängel hingewiesen werden“, sagt Sigrid Räth, Rechtsanwältin und Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dazu wird gemeinsam mit einem Sachverständigen ein sogenanntes Übergabeprotokoll angefertigt.
Darin wird festgehalten, welche Nachbesserungen der Bauträger in einer bestimmten Frist erledigen muss. Mängel, die nicht in diesem Übergabeprotokoll aufscheinen, wird der Bauträger auch nicht mehr berücksichtigt.

Gewährleistung

Alle Schäden, die nach der Übergabe auftauchen, fallen unter die Gewährleistung. Diese kann bei Geschäften zwischen Unternehmen und Privatpersonen nicht vertraglich ausgeschlossen werden, allerdings bei Geschäften zwischen Privatpersonen sehr wohl. Bei der Ausübung dieses Rechts spielt die Beweissicherung eine große Rolle. „Bereits bei der Übernahme sollten alle Räume detailliert fotografiert und Schäden dokumentiert werden“, sagt Räth. Als Beleg für Mängel kann auch ein privates Gutachten eingeholt werden.

Versteckte Mängel

Versteckte Mängel sind jene, die binnen sechs Monaten ab Übernahme auftauchen. Das kann zum Beispiel ein Haarriss in einem Rohr sein, der erst bemerkt wird, wenn ein Wasserschaden entstanden ist. Es wird angenommen, dass versteckte Mängel schon von Anfang an vorhanden waren. Die Beweispflicht, dass diese bei der Übergabe noch nicht existiert haben – sondern auf die laufende Benützung des Wohnungskäufers zurückzuführen ist – trifft den Verkäufer. Bei versteckten Mängeln haben Käufer 30 Jahre lang Zeit, Gewährleistung geltend zu machen.Tauchen Baumängel erst nach sechs Monaten auf, trifft den Käufer das Beweisproblem. Er muss nachweisen, dass diese bereits bei der Übernahme vorhanden waren.
Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der Übergabe zu laufen. Bei unbeweglichen Sachen wie Bauwerken beträgt diese Frist drei Jahre. Fest mit dem Gebäude verbundene Sachen wie Fliesen, Heizung, Fenster oder Elektroinstallationen gelten ebenfalls als unbeweglich. Der Bauträger muss innerhalb dieser Frist dafür einstehen, dass die vereinbarten Leistungen erbracht werden.

Mängelrüge

Um den Vertragspartner auf den Bauschaden hinzuweisen, bringt der Käufer eine Mängelrüge am besten per eingeschriebenem Brief ein. Dem Bauträger wird so die Möglichkeit zur kostenlosen Verbesserung des Schadens gegeben. „Wichtig ist, dass die Mängelrüge nicht an den Professionisten gerichtet wird, der den Schaden verursacht hat, sondern an den Bauträger oder Verkäufer“, sagt Räth. Dieser reicht die Pflicht zur Behebung an den betreffenden Professionisten weiter. „Ist dessen Firma in Konkurs gegangen, dann bleibt der Bauträger auf dem Schaden sitzen“, sagt Räth.

Schadenersatz

Statt Gewährleistung kann auch Schadenersatz geltend gemacht werden, allerdings nur dann, wenn der Bauträger die Mängel nachweislich verschuldet hat. Die Frist zur Geltendmachung beträgt drei Jahre und beginnt erst mit der Kenntnis des Schadens zu laufen. Die Ansprüche verjähren erst nach 30 Jahren. In den ersten zehn Jahren muss der Auftragnehmer beweisen, dass er sein Werk fachgerecht hergestellt hat.

Haftrücklass

Eine andere Möglichkeit, Mängel geltend zu machen, bietet der Haftrücklass. Wurde dieser vertraglich vereinbart, dann kann der Käufer den vereinbarten Betrag – mindestens zwei Prozent des Kaufpreises – bis zum Ende der Gewährleistungsfrist einbehalten. Er gibt dem Käufer ein Druckmittel in der Hand, damit der Bauträger den Baumangel rasch behebt. Weigert sich dieser, bleibt Käufern nur die Möglichkeit, die Behebung des Schadens einzuklagen. „Es macht Sinn, eine außergerichtliche Einigung anzustreben. Man könnte sich etwa auf eine Preisreduktion einigen“, sagt Notar Markus Kaspar.

Mängel an allgemeinen Teilen

Treten in einem vom Bauträger neu errichteten Wohnhaus Mängel an allgemeinen Teilen des Hauses auf, dann kann jeder Wohnungseigentümer Gewährleistungsansprüche anmelden. Für die Geltendmachung ist ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich. „Käufer können den Gewährleistungsanspruch an die Gemeinschaft abtreten“, sagt Räth. Das hat den Vorteil, dass das Kostenrisiko des Verfahrens von allen gemeinsam getragen wird. Fazit: Bei groben Baumängeln muss man rasch reagieren.

Für Schäden in der Mietwohnung muss der Vermieter aufkommen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Fenster undicht sind, die mitvermietete Therme den Geist aufgibt oder sich im Bad Schimmel bildet. Den Vermieter trifft im Vollanwendungsgebiet des Mietrechtsgesetzes die Erhaltungspflicht für allgemeine Teile des Hauses. Mieter können einen Antrag auf Durchführung dringender Erhaltungsarbeiten einbringen. Reparaturen im Inneren der Wohnung muss der Vermieter nur dann durchführen, wenn es sich um einen ernsten Schaden des Hauses handelt oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung davon ausgeht. Lassen Mieter auf eigene Kosten zum Beispiel eine neue Heizung einbauen, können sie Gewährleistung geltend machen. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus ist der Vermieter verpflichtet, das Mietobjekt in einem brauchbaren Zustand zu übergeben und zu erhalten. Im Vertrag kann definiert werden, was das genau heißt.