Raum für Raum unter der Lupe

Eine Wohnung zu finden, die den individuellen Anforderungen entspricht und auch preislich stimmt, ist gar nicht so einfach. Gelingt es, sollte das Objekt besichtigt werden. Oft stellt sich dann heraus, dass es doch nicht die Kriterien erfüllt: Eines der Zimmer ist nur ein Kabinett, die Wohnung nicht im Erdgeschoß, sondern im Souterrain gelegen. Ist der erste Eindruck positiv, sollte ein zweiter Blick riskiert und alle offenen Fragen geklärt werden. Dazu sollte die Wohnung und das ganze Haus mehrmals und zu verschiedenen Tageszeiten besichtigt werden. Erst dann lassen sich viele Details beurteilen. Wie hell ist es und wie laut an Werktagen? In welchem Zustand ist das Objekt – sind Adaptierungen erforderlich? „Ist nur ein Teil der Wände frisch ausgemalt, könnten Schimmel oder Flecken nach einem Wasserschaden übermalt worden sein“, sagt Sigrid Räth, Rechtsanwältin und Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Lärm, Lichteinfall

Wie ist die Raumaufteilung? Sollen mehrere Personen hier wohnen, sind zentral begehbare Räume besser als Durchgangszimmer. Außerdem sollte die Wohnung gut zu möblieren sein. Großzügige Fensterfronten, Dachschrägen und ein Kamin mitten im Raum schränken die Möglichkeiten ein. Ein Spaziergang durch das Grätzel hilft, einen Eindruck über die Infrastruktur und die Vor- und Nachteile der Lage zu bekommen. „Befindet sich die Liegenschaft in einer Einflugschneise oder in der Nähe von Gleisen, ist mit Lärmbelästigungen zu rechnen“, sagt Räth. Dasselbe gilt für Gewerbebetriebe im Haus. Käufer sollten den baulichen Zustand am besten mit einem Bausachverständigen überprüfen.

Besichtigungsschein

Führt ein Makler die Besichtigung durch, muss er alle Informationen, die für den Vertragsabschluss von Bedeutung sind, dazu zählt auch ein Grundbuchauszug, zur Verfügung stellen. Käufer können hier prüfen, ob das Objekt lastenfrei ist. „Interessenten sollten auf jeden Fall versuchen, die Höhe der Rücklage in Erfahrung zu bringen und abklären, ob Sanierungen geplant sind“, sagt Räth. „Denn Mieter haben nichts vom günstigen Zins, wenn ein Paragraf-18-Verfahren (Erhöhung des Zinses wegen dringend notwendiger Erhaltungsarbeiten) bevorsteht.“ Verlangt der Makler, dass der Interessent etwas unterschreibt, sollte man genau hinsehen. Meist handelt es sich um einen Besichtigungsschein, das ist eine Art Leistungsnachweis. Räth: „Der Wohnungssuchende verpflichtet sich mit seiner Unterschrift dazu, die Provision zu bezahlen, falls er sich auch nach Ablauf des Vermittlungsauftrags des Maklers für dieses Objekt entscheidet.“

Miet- und Kaufanbot

Bei einem Miet- oder Kaufanbot erklärt man hingegen verbindlich, die Wohnung zu den genannten Konditionen zu mieten oder kaufen, während es dem Vermieter freisteht, das Anbot anzunehmen oder nicht. Interessenten sollten dieses daher immer für zwei oder drei Tage befristet unterschreiben. Zwar gibt es ein Rücktrittsrecht und der Makler muss Interessenten auch vorab darüber aufklären, dieses gilt aber nur, wenn das Anbot am Tag der erstmaligen Besichtigung unterschrieben wird. Vom Anbot kann man binnen einer Woche, von Maklervertrag laut Verbraucherrechtsrichtlinie-Umsetzungsgesetz binnen 14 Tagen zurücktreten. Fragen des Immobilienmaklers an den Interessent nach Beruf und Einkommen sind legitim und sollten beantwortet werden. Fragen zu Nationalität, Religion und Familienplanung sind nicht zulässig. Das Objekt sollte genau unter die Lupe genommen werden, denn jede neue Wohnungssuche kostet Zeit, Geld und Nerven.

Seit 1. Dezember 2012 sind Verkäufer und Vermieter verpflichtet, einen Energieausweis vorzuweisen. Schon in Wohnungsinseraten sind der Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) und der Heizwärmebedarf (HWB) des Objekts anzugeben. „Mithilfe dieser Werte können Wohnungssuchende das Gebäude einordnen“, sagt Julia Peier, PHH Rechtsanwälte. Der HWB gibt den grundlegenden Wärmebedarf an, der aufzuwenden ist, um das Gebäude für den Aufenthalt von Menschen warm zu halten. Je niedriger, desto weniger Energie wird verbraucht. Der Gesamtenergieeffizienz-Faktor zeigt den Vergleich mit einem fiktiven Referenzgebäude. „Auch hier gilt: Je tiefer der Wert, desto energieeffizienter ist das Gebäude“, sagt Peier. Wohnungssuchende können die Werte der infrage kommenden Wohnungen vergleichen. Dabei helfen Online-Vergleichsrechner: www.energieausweis-vergleich.at