Muss ich einen E-Befund vorlegen?

Ich habe gehört, dass bei Neuvermietung einer Wohnung ein E-Befund vorgelegt werden muss. Stimmt das? Ich habe bereits einige Elektriker konsultiert. Sie sind der Meinung, dass die gesamte Anlage auf den neuesten Stand gebracht werden muss. Reicht ein Befund des Ist-Zustandes nicht aus?

Es stellt sich in der letzten Zeit wiederholt die Frage des Erfordernisses der Sicherheitsanforderung für elektrische Anlagen. Bei Vermietung einer Wohnung ist sicherzustellen, dass die elektrische Anlage den Bestimmungen des Elektrotechnikgesetzes (ETG) 1992 entspricht. Darin ist festgehalten, dass bei Anlagen, die keinen Zusatzschutz gemäß ÖVE ÖNORM E8001-1f haben, der Schutz von Personen durch Einbau eines Fehlerstromschalters gewährleistet sein muss. Dies gilt unbeschadet des Zustandes der Anlage. Gibt es darüber keine Dokumentation, so ist davon auszugehen, dass die Anlage nicht den Anforderungen entspricht.
Zusammenfassend heißt das, wenn vermietet wird, hat die Anlage dem ETG 1992 zu entsprechen. Es darf weder eine Beschädigung noch eine sicherheitsrelevante Verschlechterung des Zustandes gegeben sein. Verfügt die Anlage über einen Zusatzschutz, (konkret sind das alle Steckdosen, Stromkreise bis Nennstrom 16 Ampere über einen oder mehrere 30 Milliampere [mA] Fehlerstromschutzschalter gesichert), ist keine weitere Veranlassung erforderlich. Einige weitere Vorschriften betreffend Schutzmaßnahmen und Zusatzschutz würden den Rahmen dieser Beantwortung sprengen. Ich rate Ihnen, den Elektriker Ihres Vertrauens mit der Erstellung eines Prüfbefundes zu betrauen. Eine Kopie des Befundes soll dem Mietvertrag beigelegt werden.

Ich vermiete eine Wohnung, die dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtes unterliegt. Im Vertrag ist eine Indexierung vereinbart. Mit April dieses Jahres war eine Erhöhung möglich, Mitte Mai soll sie dem Mieter zugestellt werden und ab Juni gelten. Kann ich die Erhöhung der Miete für Mai und Juni rückwirkend verrechnen?

Ausgehend davon, dass eine Wertsicherung in Ihrem Vertrag aufgenommen wurde, bedeutet eine diesbezügliche Klausel, dass der Mietzins entsprechend jenem der Statistik Austria angehoben werden kann. Das heißt im Vollanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes, dass neben der schriftlichen Vereinbarung auch eine Pflicht des Vermieters besteht, dem Mieter diese Anhebung des Hauptmietzinses nach der erfolgten Indexänderung mitzuteilen. Die hat schriftlich zu geschehen, spätestens 14 Tage bevor die Erhöhung erstmals in Rechnung gestellt wird.

Gibt es eine Anlaufstelle, wo Wohnungseigentümer die Abrechnung überprüfen lassen können?

Es gibt Interessensvertretungen der Eigentümer, egal ob Wohnung, Haus oder Grundstück wie den österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB). Dort können Sie Rechtsauskünfte einholen, ebenso wie eine Überprüfung der Abrechnung verlangen, diese sollte aber mit detaillierten Fragen zu einzelnen Abrechnungspunkten eingeschränkt werden, da sonst der Rahmen der Rechtsauskunft gesprengt wird. Weiters können auch auf Wohnrecht spezialisierte Rechtsanwälte kontaktiert werden.

Die Balkontüre meiner Eigentumswohnung ist defekt und kann auch nicht mehr repariert werden. Die Nachbarn haben dasselbe Problem. Die Hausverwaltung hat nun eine Firma mit der Erneuerung der Türen beauftragt. Wir wollten anstelle der Holztür eine aus Kunststoff und eine Dreifach-Verglasung an Stelle der bisherigen Zweifach-Verglasung. Die Hausverwaltung hat uns darauf hingewiesen, dass wir für diese Türe etwas dazuzahlen müssen. Ist das rechtens?

Es handelt sich hier um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung, da die Fenster irreparabel sind. Ihr Problem hier dürfte das Verlangen nach einer Dreifach-Verglasung sein, da diese vorher nicht vorhanden war. Dadurch stellt die Erneuerung eine Verbesserung dar, jedoch ist eine Auseinandersetzung unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit dieser Veränderung oder Verbesserung geboten. Denn die Dreifach-Verglasung würde sich auf den Wärmehaushalt des gesamten Hauses auswirken. Für diese Entscheidungen wird die Mehrheit der Wohnungseigentümer notwendig sein und eine diesbezügliche Abstimmung wird wohl in Ihrem Interesse ausgehen.

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14.7.2014, 10.00 bis 11.00 Uhr
Barbara Walzl-Sirk, Wohnrechtsexpertin des Mieterschutzverbandes