Muss der Verwalter Bleirohre im Wohnungseigentum austauschen?

Wir sind Wohnungseigentümer. Ist der Verwalter verpflichtet, die Bleirohre in unserem Haus austauschen zu lassen?

Im Falle der Vermietung gibt es im Mietrechtsgesetz eine Erhaltungspflicht bei drohender Gesundheitsgefährdung. Eine ähnliche Verpflichtung gibt es im Wohnungseigentumsgesetz nicht. Allerdings kann die Mehrheit der Wohnungseigentümer einen Beschluss fassen, die Rohre auszutauschen und dem Verwalter eine diesbezüglich Weisung erteilen.

Ich bin dabei, meine Wohnung in einem Haus, das nach 1953 errichtet wurde, zu vermieten. Was ist dabei zu beachten?

Für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das nach dem 30. Juni 1953 neu errichtet wurde, gelten nur die Kündigungs- und Befristungsbestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG). Alles andere muss klar und transparent im Mietvertrag vereinbart werden. Das gilt zum Beispiel für die Miete und die Betriebskosten sowie für die Erhaltungspflichten. Der Mietvertrag muss für mindestens drei Jahre befristet und schriftlich vereinbart werden, sonst könnte ein unbefristetes Mietverhältnis entstehen.

In unserem Mischhaus, wir sind Wohnungseigentümer, gibt es immer wieder Probleme mit der Nutzung des gemeinsamen Hofs. Der Hausverwalter ist zur Lösung dieses Problems nie erreichbar. Wie kann man den Verwalter abberufen?

Die Mehrheit der Eigentümer kann den Verwaltungsvertrag kündigen. Wenn der Verwalter selbst Eigentümer ist, darf er bei dem Kündigungsbeschluss nicht mitstimmen, da er hier einem Interessenskonflikt unterliegt. Allerdings ist er bei der Abstimmung über eine neue Verwaltung in die Beschlussfassung wieder mit einzubeziehen, sonst kommt dieser Beschluss nicht wirksam zustande.

Ich habe eine Wohnung auf drei Jahre befristet vermietet. Kann ich den Vertrag für ein Jahr verlängern?

Nein, die Mindestbefristung beträgt drei Jahre. Allerdings können Sie vertraglich vereinbaren, dass die Mieterin den Vertrag trotz einer neuerlichen Verlängerung auf drei Jahre schon vor Ablauf eines Jahres aufkündigen kann.

Wir planen eine Wohnung zu erwerben, die im Baurecht vergeben wird. Das Baurecht läuft laut Kaufvertrag auf 99 Jahre. Wie hoch der Baurechtzins ist, ist im Vertrag nicht vereinbart. Nun wurde mir eine Nachzahlung zum Zins verrechnet. Was bedeutet das für mich als Käufer?

Ob diese Nachverrechnung möglich ist, wird zu prüfen sein. Grundsätzlich ist der Baurechtszins ein wichtiger Vertragsbestandteil, da sowohl der Kaufpreis als auch die laufenden Kosten beim Ankauf einer Wohnung für den Käufer eine Rolle spielen. Wenn gar kein Baurechtszins vereinbart wurde, kann grundsätzlich auch keiner verlangt werden. Beachten Sie bitte auch, dass eine Eigentumswohnung auf einem Baurechtsgrund nur für die Dauer des Baurechts – in diesem Fall 99 Jahre – existiert. Nach dieser Zeit geht die Wohnung in das Eigentum des Grundbesitzers über.

Ich möchte meinen Zweitwohnsitz, ein Einfamilienhaus, verkaufen. Welche Nebenkosten fallen beim Verkauf der Liegenschaft an?

Ich werde keinen Makler beauftragen, sondern auf eigene Faust Interessenten suchen. Grundsätzlich fallen bei jedem Liegenschaftsverkauf Nebenkosten an. Neben der Vermittlungsgebühr für den Immobilienmakler sind dies die Grunderwerbssteuer, die Eintragungsgebühr in das Grundbuch, Notar- und Vertragserrichtungskosten sowie die Immobilienertragssteuer. Dabei werden die Gewinne aus dem Verkauf des Grundstücks besteuert. Die Höhe der Steuer hängt davon ab, wann die Liegenschaft erworben wurde.

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Georg Röhsner, Wohnrechtsexpertin und Partner der Kanzeli Eversheds