Mitgefangen, mitgehangen

Gemeinsames Immobilieneigentum hat viele Vorteile: Wenn ein Paar das Ersparte zusammenlegt, kann ein Wohnungskauf leichter finanziert werden. Aber es gibt auch Stolpersteine. Egal ob Lebensgefährte, Ehepartner oder Freunde: Wenn zwei Personen können sie gemeinsam eine Wohnimmobilie erwerben, sie bilden dann eine sogenannte Eigentümerpartnerschaft. Beide verfügen einvernehmlich über das Objekt – und einer kann ohne den anderen keine Entscheidung treffen. „Solange die Partnerschaft besteht, können sie die Wohnung nur gemeinsam belasten, verkaufen oder versteigern lassen“, sagt Simone Maier-Hülle, Wohnrechtsexpertin und Partnerin der Kanzlei NMH2. Außerdem haftet jeder für alle anfallenden Verbindlichkeiten zur ungeteilten Hand.

Hälfteeigentümer

Beide sind zu gleichen Teilen Eigentümer der Immobilie, auch wenn einer 70 Prozent zum Kaufpreis beigetragen hat und der andere nur 30. „Jeder erwirbt die Hälfte des Objekts, unabhängig davon, wie hoch seine Beiträge zum Kauf sind“, sagt Maier-Hülle. Denn in das Grundbuch können die Anteile am gemeinsamen Besitz nur im Verhältnis 50:50 eingetragen werden. Diese Konstellation kann dann zu Problemen führen, wenn die Ehe oder die Lebensgemeinschaft auseinandergeht. Denn dann stehen die Lebensgefährten oder Ehegatten vor der Frage, was mit dem gemeinsamen Besitz geschehen soll.

Vermögen gerecht aufteilen

Für die einvernehmliche Auflösung der Partnerschaft gibt es zwei Möglichkeiten: Einer kauft die Hälfte des anderen oder beide veräußern das Eigentum an einen Dritten. „In beiden Fällen sollte die Aufteilung des Vermögens möglichst gerecht erfolgen“, sagt Maier-Hülle. „Dabei ist besonders auf die Leistungen zur Anschaffung der gemeinsamen Wohnung Bedacht zu nehmen.“ Besteht keine Einigkeit, was mit der Wohnung geschehen soll, dann kann einer der beiden die Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft in Form einer Teilungsklage bei Gericht beantragen. Allerdings darf diese nicht zur Unzeit eingebracht werden. Der Beklagte muss in diesem Fall beweisen, dass Hindernisse vorliegen. Er kann etwa vorbringen, dass er bei sofortiger Teilung steuerliche Nachteile hätte.

Realteilung oder Versteigerung

Bei der Teilung wird das Objekt in zwei möglichst gleichwertige Hälften aufgesplittet. Bei einem Haus kann das funktionieren, bei einer Eigentumswohnung ist das jedoch in den meisten Fällen unmöglich. Daher wird das Objekt versteigert und der Erlös zu jeweils 50 Prozent, wie im Grundbuch eingetragen, auf die beiden Partner aufgeteilt. Diese Lösung ist aber dann ungerecht, wenn einer der Käufer deutlich mehr zum Erwerb beigetragen hat. Derjenige müsste seinen Anspruch gegenüber dem anderem im Klagsweg geltend machen. Handelt es sich aber ein Ehepaar und dient die Wohnung einem von ihnen zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses, dann darf die Teilungsklage während aufrechter Ehe nicht eingebracht werden. Erst im Zuge des Scheidungsverfahrens wird das Vermögen dann aufgeteilt.

Ausstiegsszenario vereinbaren

Um für all diese Fälle vorzubauen und um kostspielige gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, empfiehlt es sich, rechtzeitig vorzusorgen. „Bereits bei der Begründung der Eigentümerpartnerschaft sollten klare Regelungen vereinbart werden“, rät Maier-Hülle. Eine schriftliche Vereinbarung sollte drei Punkte enthalten: Welchen Anteil haben die beiden zum Kaufpreis und zur Ausstattung beigetragen?
Wie sollen die laufenden Kosten aufgeteilt werden? Was soll konkret im Fall einer Auflösung der Eigentümerpartnerschaft passieren?
Damit steht dem gemeinsamen Immobilieneigentum nichts mehr im Wege.

Wenn zwei Personen in Form einer Lebens- oder mehrere in Form einer Wohngemeinschaft zusammenleben und alle als Hauptmieter im Mietvertrag stehen, bilden sich sogenannte Mietergemeinschaften. Probleme ergeben sich meist dann, wenn einer auszieht. „Das ist eine Vertragsänderung, dafür muss die Zustimmung aller Mitbewohner und des Vermieters eingeholt werden“, sagt Christian Boschek, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, einen Mieter, der die Wohngemeinschaft verlässt, auch aus dem Vertragsverhältnis zu entlassen. Die Zahlungsverpflichtung bleibt in diesem Fall bis zur Beendigung des Mietvertrags bestehen.
„Um das zu verhindern, sollten die Hauptmieter vereinbaren, dass der ausziehende Mitbewohner für Zahlungsforderungen durch den Vermieter schad- und klaglos gehalten wird“, rät Boschek. Wurde dies verabsäumt und ist keine einvernehmliche Einigung möglich, bleibt nur der Weg zum Gericht. Für Zahlungen eines bereits ausgezogenen Mieters, denen kein Nutzen gegenübersteht, kann dieser einen Bereicherungsanspruch gegen die anderen gerichtlich geltend gemacht werden.

Solidarhaftung

Besteht ein Zahlungsrückstand, haftet jeder einzelne Mieter für den gesamten Zins. „Der Vermieter kann sich bei mehreren Hauptmietern aussuchen, von wem er den ausstehenden Betrag einfordert“, sagt Boschek. Der Betroffene hat in diesem Fall nur die Möglichkeit, seinerseits die konkreten Beträge von seinen Mitbewohnern zurückzufordern. Bezüglich der Kaution, die bei der Anmietung zu bezahlen ist, sollte vereinbart werden, dass die verbleibenden Mieter den ausziehenden Bewohner auszahlen. Dasselbe gilt für den Finanzierungsbeitrag von Genossenschaftswohnungen. Soll der Mietvertrag durch Kündigung beendet werden, gelingt das nur, wenn alle Vertragspartner das Kündigungsschreiben gemeinsam unterzeichnen. Hauptmieter, die schon zu einem früheren Zeitpunkt ausgezogen sind, können den anderen Mietern eine Vollmacht für diesen Zweck erteilen.