Miete mit Kaufoption: Günstiges Angebot oder teure Lösung?

Seit 1994 bieten gemeinnützige Bauträger Mietwohnungen an, die später von den Nutzern gekauft werden können. Die geförderten Wohnungen werden zunächst vermietet. Nach zehn Jahren haben Mieter die Möglichkeit, diese zu erwerben. Dazu haben sie fünf Jahre Zeit. Ist die Frist abgelaufen, besteht für weitere fünf Jahre ein Vorkaufsrecht. "Immer mehr Wohnprojekten werden als Mietkaufmodelle errichtet", sagt Eva Bauer vom Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV) und schätzt den Anteil auf rund 70 Prozent. Der Grund dafür liegt im zunehmenden Interesse an Wohnungseigentum.

Nicht jede Wohnung eines gemeinnützigen Bauträgers ist zum späteren Verkauf bestimmt. "Die gesetzliche Voraussetzung für die spätere Kaufoption erwerben nur jene Mieter, die beim Erstbezug einen Finanzierungsbeitrag in einer bestimmten Höhe pro Quadratmeter leisten", sagt Bauer. Die Höhe dieses Betrages wird jährlich durch eine Valorisierung mit der durchschnittlichen Steigerung des Verbraucherpreisindex festgelegt. Seit April 2014 sind das 66,86 Euro pro Quadratmeter. Ist der Finanzierungsbeitrag geringer, dann ist kein Wohnungserwerb möglich.

Wie viele Wohnungen nach Ablauf der zehnjährigen Mietdauer tatsächlich gekauft werden, hängt vor allem von der Lage und der Bausubstanz des Projekts ab. Es sind eher größere Wohnungen, die ins Eigentum übernommen werden. "25 bis 30 Prozent der Mieter erwerben in der Regel ihre Wohnung", sagt Bauer. Der Kaufpreis wird von der Bauvereinigung festgelegt und setzt sich aus Grund- und Baukosten zusammen. "Der Irrglaube, dass die geleisteten Mietzahlungen auf den Kaufpreis angerechnet werden, ist weit verbreitet", sagt Barbara Walzl-Sirk, Wohnrechtsexpertin des Mieterschutzverbandes. "Viele Mieter sind dann überrascht, dass der Kaufpreis so hoch ist und sie den verlangten Betrag nicht finanzieren können."

Denn mit Ratenzahlungen wie beim Leasing hat das die Miete mit Kaufoption nichts zu tun. Nur der beim Erstbezug geleistete Finanzierungsbeitrag wird an den Mieter zurückbezahlt, gemindert um ein Prozent pro Jahr Mietdauer. Die anteiligen Darlehen und Kredite müssen vom Käufer übernommen werden. Viele Bauträger ermitteln den Kaufpreis erst kurz vor einem Verkauf. "Mieter sollten darauf achten, dass schon beim Erstbezug der Wohnung ein Fixbetrag für den Kaufpreis vereinbart ist, damit sie sich schon darauf einstellen können", rät Walzl-Sirk.

Pro & Contra

Für den Kauf spricht, dass der Preis meist deutlich unter dem Marktwert einer vergleichbaren Wohnung liegt. "Das muss aber nicht sein", betont Walzl-Sirk. "Vor allem in sehr guten Lagen sind die Unterschiede gering." Wurde die Wohnung erworben, kann sie auch jederzeit weiterverkauft werden – in der Regel mit Gewinn. Mieter haben außerdem zehn Jahre lang Zeit, alle Vor- und Nachteile der Wohnung auszuloten und dann zu entscheiden, ob sie Mieter bleiben oder Eigentümer werden wollen. "Als nachteilig kann gesehen werden, dass die Wohnung genau dann gekauft wird, wenn (nach zehn Jahren) die ersten größeren Reparaturen im Haus anstehen", sagt Walzl-Sirk. Wird nur ein kleiner Teil der Einheiten an die Nutzer verkauft, bleibt die Genossenschaft als Mehrheitseigentümer. Die einzelnen Wohnungseigentümer können ihre Interessen in diesem Fall nur schwer durchsetzen.