Kann man die Abrechnung der Heizkosten ändern?

In unserem Haus mit sechs Wohnungen werden die Heizkosten einfach durch sechs dividiert. Wie kann man das ändern?

Bei Häusern mit zumindest vier Nutzungsobjekten, die über eine zentrale Heizung oder Warmwasserversorgungsanlage verfügen und mit Vorrichtungen zur Ermittlung der Verbrauchsanteile ausgestattet sind, kommt das Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) zur Anwendung. Ziel dieses Gesetzes ist die zumindest teilweise verbrauchsabhängige Verrechnung der Energiekosten. Wenn das Haus und die Anlage bereits über die erforderliche Ausstattung (Messvorrichtungen) verfügen, können Sie einen Antrag beim Außerstreitrichter stellen, dass nach den Bestimmungen des HeizKG abgerechnet wird. Wenn die notwendigen Messvorrichtungen noch nicht vorhanden sind, kann die nachträgliche Ausstattung verlangt werden.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung in einer Anlage aus den 1970er-Jahren. Einige möchten gerne einen Lift errichten lassen. Müssen so einem Projekt alle zustimmen oder reicht die Mehrheit?

Beim Einbau eines Liftes als Gemeinschaftsanlage handelt es sich um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) entscheidet darüber die Mehrheit der Wohnungseigentümer. Jeder der Überstimmten kann jedoch den Beschluss anfechten, wenn ihn die Veränderung übermäßig beeinträchtigen würde oder die Kosten (unter Berücksichtigung absehbarer Erhaltungsarbeiten) nicht aus der Rücklage gedeckt werden könnten. Fehlt das Geld in der Rücklage, kann die Mehrheit die Aufhebung des Beschlusses abwehren, wenn sie den nicht gedeckten Kostenanteil übernimmt oder wenn die Maßnahme eindeutig ein Vorteil für alle Wohnungseigentümer ist.

Ich bin seit August 2012 Eigentümerin einer Genossenschaftswohnung. Im Herbst 2012 habe ich gemerkt, dass die Heizung nicht funktioniert und die Verwaltung kontaktiert. Die haben einen Techniker geschickt, der festgestellt hat, dass die falschen Ventile eingebaut wurden. Danach ist nichts passiert. Ich habe der Verwaltung geschrieben, dass ich keine Heizkosten zahle, bis das behoben ist. Erst heuer im März wurden die Ventile getauscht, seitdem zahle ich wieder Heizkosten. Jetzt habe ich eine Nachforderung über die letzten drei Jahre bekommen. Muss ich das zahlen? Wie soll ich reagieren?

Bei den Heizkosten handelt es sich auch um Aufwendungen der Liegenschaft, die in der Regel nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz verrechnet werden. Die Hausverwaltung kann nicht für die Eigentümergemeinschaft auf die Einhebung der Kosten bei nur einem Wohnungseigentümer verzichten. Außerdem ist nach dem genannten Gesetz nur ein Teil der Kosten vom tatsächlichen Verbrauch abhängig. Sie können aber – sofern die Ansprüche noch nicht verjährt sind – gegenüber der Genossenschaft als Verkäufer allfällige Nachteile, die Ihnen aus der augenscheinlich langen Behebungszeit entstanden sind, geltend machen.

In meiner Eigentumswohnung gibt es noch alte Kastenfenster, die saniert werden müssten. In einer Mietwohnung ist – soviel ich weiß – der Vermieter für die Außenfenster und der Mieter für die Innenflügel zuständig. Gilt das auch analog für die Gemeinschaft und den einzelnen Eigentümer?

Der Eigentümergemeinschaft obliegt die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft. Dazu zählen auch die Außenfenster bzw. bei Verbundfenstern das gesamte Fenster. Die Instandhaltung der Innenflügel bei Kastenfenstern obliegt – wenn es keine abweichende Vereinbarung aller Wohnungseigentümer gibt – dem jeweiligen Eigentümer. Handelt es sich jedoch um einen ernsten Schaden des Hauses, ist die Gemeinschaft zuständig.

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19.10.2015, 10.00 bis 11.00 Uhr
Sigrid Räth, Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer