Kann ich eine Eigentümergemeinschaft auflösen?

Ich bin Eigentümerin eines Reihenhauses. Die drei Häuser sind eine Liegenschaft und durch ein gemeinsames Dach verbunden. Ich hätte gerne, dass jeder für sein Objekt ganz allein verantwortlich ist und möchte gerne die Eigentümergemeinschaft auflösen. Ist das möglich?

Offenbar handelt es sich um eine Liegenschaft, wobei an den Reihenhäusern Wohnungseigentum begründet wurde. Es gibt in diesem Fall zwei Möglichkeiten: Man kann die Eigentümergemeinschaft auflösen und für jedes Haus (samt Garten) eine eigene Einlagezahl (EZ) im Grundbuch eröffnen. Ob dies möglich ist, ist nach jeweils geltenden Bauordnungen, Bebauungsbestimmungen etc. zu prüfen. In Ihrem Fall wird die Trennung vermutlich nicht möglich sein, weil die Häuser ein gemeinsames Dach haben.

Oder man kann den Wohnungseigentumsvertrag ergänzen und vereinbaren, dass auch die Instandhaltung von allgemeinen Teilen (etwa Fassade, Dach, Außenfenster, Eingangstüren) vom jeweiligen Eigentümer des Reihenhauses zu bezahlen ist. Für jedes Haus wird dann ein getrenntes Instandhaltungskonto geführt. Wenn die Reihenhäuser baulich getrennt sind, ist eine derartige Ergänzung des Wohnungseigentumsvertrages sinnvoll. Beim gemeinsamen Dach wird die Trennung allerdings schwierig sein.

Ich möchte ein Einfamilienhaus mieten. Der Vertrag soll auf drei Jahre befristet werden. Muss ich dann so lange Mieter bleiben oder kann ich früher kündigen?

Ein Mietvertrag über ein Einfamilienhaus unterliegt nicht dem Mietrechtsgesetz. Auf einen derartigen Mietvertrag ist das ABGB anzuwenden, in dem sich keine Regelung über die vorzeitige Auflösung eines befristeten Mietvertrages findet. Wenn Sie daher im Mietvertrag nichts anderes vereinbaren, kann ein auf drei Jahre befristeter Mietvertrag nicht vor Ablauf der drei Jahre durch ordentliche Kündigung aufgelöst werden. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist natürlich immer möglich – zum Beispiel wenn das Haus zum bedungenen Gebrauch untauglich wird.

Als Mieter können Sie daher versuchen, eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit zu vereinbaren. Allerdings muss der Vermieter damit einverstanden sein. Hier bietet sich die Regelung des MRG an, wonach der Mieter nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten kündigen kann. Damit würde die Mindestdauer des Mietverhältnisses 16 Monate betragen. Man kann natürlich auch vereinbaren, dass die Kündigung bei Vorliegen bestimmter Gründe (wie einem Jobwechsel ins Ausland) möglich sein soll. Außerhalb des MRG gilt volle Vertragsfreiheit und es ist daher jede Vereinbarung zulässig.

Ich habe vor Kurzem eine Wohnung in Wien gekauft und soll jetzt die Betriebskosten-Nachzahlung des vorigen Eigentümers übernehmen. Ist das rechtens?

Das hängt davon ab, was im Kaufvertrag vereinbart wurde. In sehr vielen Verträgen wird vereinbart, dass die Verrechnungsdifferenz, die sich aus der Einhebung von monatlichen Pauschalbeträgen ergibt, vom Käufer verrechnungsfrei übernommen wird.

Dies hat folgenden Grund: Die Betriebskosten werden monatlich als Akontozahlung von der Hausverwaltung eingehoben und bis 30. Juni des Folgejahres nach dem tatsächlichen Aufwand abgerechnet. Wenn ich eine Wohnung im August 2012 verkaufe, liegt die Abrechnung über die Betriebskosten erst im Juni 2013 vor. Aus dieser Abrechnung kann sich eine Nachforderung oder ein Guthaben ergeben, welche in diesem Fall im Verhältnis 8:4 aufzuteilen wäre. Damit die Vertragsparteien nicht so lange Zeit nach Abwicklung des Vertrages diesbezüglich neuerlich in Kontakt treten müssen (der Käufer weiß ja oft gar nicht, wo der Verkäufer dann wohnt), wird oft vereinbart, dass die Verrechnungsdifferenz vom Käufer übernommen wird. Man kann natürlich auch das Gegenteil vereinbaren, was bei höheren Beträgen durchaus sinnvoll sein kann. Ob mit einer hohen Nachzahlung oder Guthaben zu rechnen ist, kann eventuell die Hausverwaltung aus den Erfahrungen der Vergangenheit mitteilen.