Ist ein vertraglicher Kündigungsverzicht gültig?

Mir wurde ein unbefristeter Mietvertrag mit einer leicht reduzierten Miete bei fünfjährigem Kündigungsverzicht angeboten. Was bedeutet das genau?

Muss ich den Kündigungsverzicht anfechten, oder ist die Klausel unwirksam?Ein Kündigungsverzicht bedeutet, dass Sie vor Ablauf der fünf Jahre die Wohnung nicht aufkündigen oder das Mietverhältnis nicht beendigen können. Diese Klausel ist nach einem Urteil des Obersten Gerichtshof wirksam. Ich rate Ihnen daher, keinesfalls einem solchen Verzicht zuzustimmen, wenn Sie bezüglich der Mietdauer flexibel bleiben wollen.

Meinem Vormieter wurde vertraglich ein Weitergaberecht zugesichert. Nun hat er mir die Mietwohnung übergeben. Ich habe die Verwaltung darüber informiert, aber sie reagiert nicht. Sollte der Hausherr einen Kündigungsgrund geltend machen, muss er das innerhalb einer bestimmten Frist tun?

Sofern ein vertragliches echtes Weitergaberecht existiert, bedarf es keiner Zustimmung des Vermieters oder der Verwaltung. Durch die gemeinsame Willenserklärung von Alt- und Neumieter gehen die Mietrechte auf den Neumieter über. Es gibt für diesen Vorgang auch keinen gesetzlichen Kündigungsgrund, der die Übertragung verhindern oder nachträglich zunichte machen könnte. Sie können aber auch nicht verhindern, dass der Vermieter eine gerichtliche Kündigung einbringt. Allerdings müsste dann ein Kündigungsgrund laut Mietrechtsgesetz vorliegen. Aus derzeitiger Sicht kann ich keinen Kündigungsgrund erkennen, der Erfolg haben könnte. Wichtig ist, dass Sie gegen eine gerichtlich eingebrachte Kündigung Einspruch erheben. Die Frist dafür beträgt vier Wochen ab Hinterlegung. Erheben Sie keinen Einspruch, wird die Kündigung rechtskräftig, auch wenn kein Kündigungsgrund vorliegt. Wenn Sie auf Urlaub gehen, sollten Sie ein Postfach beantragen, sodass Ihre Ortsabwesenheit offiziell dokumentiert ist und der Zusteller weiß, dass eine rechtswirksame Hinterlegung nicht möglich ist. Dann kann die Frist nicht zu laufen beginnen.

Ist es ein Kündigungsgrund, wenn man sich als Mieterin mehr als drei bis vier Tage pro Woche in seinem Wochenendhaus aufhält?

Gemäß Mietrechtsgesetz gibt es ja einen Kündigungsgrund wegen Nichtbenützung.Eine Nichtbenützung der Wohnung liegt nur dann vor, wenn Sie Ihre Wohnung weniger als drei bis vier Tage die Woche oder weniger als sechs Monate im Jahr benützen. Eine vierwöchige Abwesenheit im Falle eines Urlaubs fällt nicht darunter. Eine längere Abwesenheit wegen Kur, Unterricht oder Beruf verursacht dann keinen Kündigungsgrund, wenn die Rückkehr absehbar ist. Es besteht also keine Gefahr, die Wohnung zu verlieren, wenn Sie den Sommer in Ihrem Wochenendhaus verbringen. Sie können auch rund fünfeinhalb Monate dort verbringen, ohne dass der Kündigungsgrund erfüllt ist.

Darf ich den Mietvertrag vor Ablauf eines Jahres vorzeitig auflösen?

Vor Ablauf des ersten Jahres ist eine Auflösung des Vertrags nur möglich, wenn das Mietobjekt in einem Zustand übergeben oder ohne Schuld des Mieters in einen Zustand geraten ist, der es zu dem vereinbarten Gebrauch untauglich macht. Das Gleiche gilt dann, wenn ein beträchtlicher Teil der Wohnung durch Zufall auf längere Zeit entzogen oder unbrauchbar wird.

Mein Lebensgefährte und ich stehen beide im Vertrag. Stimmt es, dass einer von uns nicht ohne die Unterschrift des anderen aus dem Vertrag entlassen werden kann?

Es ist richtig, dass bei einer Mietergemeinschaft – soweit es keine anderen vertraglichen Vereinbarungen gibt – die Mieter nur gemeinsam eine Kündigung erwirken können. Der Mieter, der kündigen will, braucht die Zustimmung des anderen Mieters und des Vermieters, um aus dem Vertrag aussteigen zu können.

Muss der Einbau eines Gaszählers vom Mieter bezahlt werden?

Der Einbau eines Gaszählers ist vom Mieter zu bezahlen, wenn er die Wohnung ohne Heizung angemietet hat. Ist hingegen im Mietvertrag vereinbart, dass die Wohnung mit einer Heizung ausgestattet ist, dann sind diese Kosten vom Vermieter zu tragen.

DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON

Tel: 01/52 65 760 07.09.2015, 10.00 bis 11.00 Uhr Georg Röhsner, Wohnrechtsexpertin und Partner der Kanzeli Eversheds