Gebraucht-Haus: Prüfe, wer sich ewig bindet

Zugegeben, die Gestaltungsmöglichkeiten sind etwas eingeschränkt: Kauft man ein Haus, wird man weder Größe noch Grundriss von Grund auf ändern können. Dafür kann man gleich einziehen und erspart sich monatelanges Chaos auf der Baustelle. Daher entscheiden sich viele für ein Haus aus zweiter Hand. In gefragten Lagen, wo es keine Grundstücke mehr gibt, ist ein gebrauchtes Haus oft die einzige Alternative. Zwar ist ein Hauskauf meistens billiger als ein Neubau, dennoch steigen die Preise auch in diesem Segment. Der Immobilienpreisspiegel des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder belegt einen österreichweiten Aufwärtstrend.

Am stärksten angezogen haben die ohnehin schon hohen Preise in Salzburg. Nach einem Anstieg von 7,70 Prozent kostet hier der Quadratmeter 2560 Euro. Mit einem Plus von 5,08 Prozent gab es auch in Wien einen kräftigen Preisanstieg. Hier muss man über 2300 Euro pro Quadratmeter auf den Tisch legen. Im Burgenland lässt sich der Wohntraum mit einem Quadratmeterpreis von knapp 1330 Euro vergleichsweise günstig verwirklichen, im Vergleich zur Erhebung 2011 gab es jedoch ein Plus von 4,59 Prozent. Am günstigsten kauft man mit rund 1200 Euro pro Quadratmeter nach wie vor in der Steiermark.

Wer suchet, der findet

Bei der Suche steht das Durchforsten von Inseraten in Zeitungen und im Internet an erster Stelle. Vor allem in ländlichen Gegenden findet auch der eine oder andere sein Traumhaus über Mundpropaganda. Es gibt jedoch noch eine dritte Möglichkeit: Privatpersonen können im Rahmen einer Versteigerung ein Haus erwerben. Die Bezirksgerichte machen Versteigerungen von Liegenschaften über die Ediktsdatei bekannt.

Wer sein Traumhaus gefunden hat, sollte in der ersten Begeisterung nichts überstürzen. Martin Gruber, Wohnrechtsexperte und einer der Autoren des VKI-Ratgebers "Hauskauf ohne Risiko" empfiehlt eine rechtliche und bautechnische Überprüfung. "Kontrollieren Sie im Grundbuch, ob der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer ist. Prüfen Sie, ob das Grundstück mit Servituten oder anderen Dienstbarkeiten belastet ist. Und vor allem: Klären Sie, ob das Haus der Baugenehmigung entspricht", betont Gruber. "Oft wurden Um- und Ausbauten ohne Genehmigung durchgeführt. Wurde zum Beispiel ein Schuppen oder eine Garage zu nah ans Nachbargrundstück gebaut, kann es passieren, dass man den Zubau abreißen muss."

Einmal durch den TÜV

Wer sich über ein Schnäppchen freut, sollte bedenken, dass man in ein Haus immer wieder investieren muss – und sich genau anschauen, wie alt das Objekt ist. Denn nach 30 bis 40 Jahren braucht man ein neues Dach, Fenster halten rund 20 Jahre, die Fliesen im Badezimmer wird man bereits nach 15 Jahren ersetzen. Wann mit welchen Investitionen zu rechnen ist, kann nur ein Profi beurteilen. "Ein Laie sieht 40 Prozent, ein Sachverständiger sieht 80 Prozent. 100 Prozent sieht nur der Liebe Gott", sagt Peter Baum, Sachverständiger und Leiter der Abteilung Bautechnik bei der TÜV AUSTRIA Consult. "Man müsste ein Haus komplett auseinandernehmen, wenn man jede Kleinigkeit überprüfen wollte." Das wird man vor dem Kauf natürlich nicht tun können. Ein technischer Ankaufstest durch einen Sachverständigen kann aber zumindest vor großen Katastrophen bewahren. Bei der TÜV AUSTRIA Consult kostet eine sogenannte Augenscheinprüfung durch einen Sachverständigen für ein Einfamilienhaus bis 150 Quadratmeter 1415 Euro.

Dabei werden zum Beispiel die Bausubstanz, die Installationen, der Wärmeschutz, aber auch die Fenster und viele andere Bauteile überprüft. Die Profis suchen gezielt nach Schäden, Baumängeln und Feuchtigkeit. Denn hinter einer schönen Fassade können sich feuchte Wände, ein nasser Keller und eine schwer geschädigte Bausubstanz verstecken. "Neu ausgemalt schaut alles wunderbar aus, aber unsere Messgeräte sagen oft etwas anderes", so Baum.

Das häufigste Problem ist Feuchtigkeit, aber auch schlechte Dämmung, ein undichtes Dach, kaputte Holzkonstruktionen, veraltete Elektroinstallationen, verrostete Leitungen und zugige Fenster machen immer wieder Schwierigkeiten. Ein Sachverständiger kann nicht nur die Mängel aufzeigen, sondern auch abschätzen, welche Sanierungsmaßnahmen und Kosten auf den Käufer zukommen. "Viele finanzieren das Haus mit einem Kredit und können sich dann die Sanierung nicht mehr leisten. Da gibt es oft ein böses Erwachen", warnt Baum. Zwar ist ein gebrauchtes Haus günstiger als ein neues – es kann aber passieren, dass die Sanierung teurer ist, als es ein Neubau gewesen wäre. Im schlimmsten Fall ist das Objekt sogar abbruchreif.

"Unsere Experten haken nach, wenn sie den Verdacht haben, dass es einen Mangel gibt. Oft erfährt man dann vom Verkäufer doch noch das eine oder andere", so Baum. Doch nicht immer verschweigt ein Verkäufer Mängel aus böser Absicht: "Wenn im Keller die Farbe abblättert, denken sich viele nicht viel dabei. Sie streichen einfach drüber und messen dem gar keine Bedeutung bei. In Wahrheit gibt es aber ein schweres Feuchtigkeitsproblem", so Baum.

Privatverkauf ohne Gewährleistung

Verkäufer sichern sich ab, so gut es geht. "Im Regelfall werden Gewährleistungsansprüche im Kaufvertrag zumindest teilweise ausgeschlossen", so Gruber. "Das ist bei Geschäften zwischen Privatpersonen auch zulässig. Wenn der Verkäufer aber von einem Mangel weiß und ihn bewusst verschweigt oder sogar vertuscht, verletzt er damit seine Aufklärungspflicht. Dann kann der Käufer den Vertrag anfechten oder Schadenersatz fordern."

Bleibt die Frage, ob man dem Verkäufer beweisen kann, dass er einen Mangel verschwiegen hat. "Stellt sich heraus, dass die Heizungsanlage nicht funktioniert und der Rauchfangkehrer sagt, dass er das Problem schon drei Mal mit dem Vorbesitzer besprochen hat, wird man leicht beweisen können, dass der Verkäufer den Mangel verschwiegen hat", bringt Gruber ein Beispiel. Meistens ist es aber nicht so einfach. Daher gilt: Vor dem Kauf alles so genau wie möglich überprüfen.