Die wichtigsten Fragen zum Grundstückskauf

Wer ein Haus bauen möchte, braucht zuerst das passende Grundstück. Ist das perfekte Fleckchen Erde gefunden, führt der erste Weg auf die Gemeinde. Hier bekommt man alle notwendigen Dokumente wie den Flächenwidmungs- und den Bebauungsplan. Ersterer verrät, ob die Liegenschaft überhaupt als Bauland gewidmet ist. Aus dem Bebauungsplan geht hervor, wie das Haus aussehen darf. Hier ist zum Beispiel geregelt, wie hoch man bauen darf, welche Abstände man zur Grundstücksgrenze einhalten muss, wie viel Fläche verbaut werden und welche Form das Dach haben darf. Auf der Gemeinde kann man sich auch erkundigen, ob sich das Grundstück in einer Schutzzone (Hochwassergebiet, Naturschutz, etc. ) befindet.

Bevor man den Vertrag unterschreibt, sollte man die Angaben des Verkäufers im Grundbuch prüfen. Hier ist vermerkt, wem die Liegenschaft gehört und ob sie mit einem Pfandrecht belastet ist. Auch eventuelle Dienstbarkeiten (Servitute) stehen im Grundbuch. Ein solches Nutzungsrecht könnte zum Beispiel bedeuten, dass der Nachbar über einen Teil des Grundstücks fahren darf.

Erkundigen sollte man sich auch über eventuelle Altlasten. War auf dem Areal früher eine Mülldeponie oder ein Gewerbebetrieb, in dem gefährliche Abfälle angefallen sind, muss der Eigentümer die Kosten der Beseitigung übernehmen. "Es kommt natürlich nicht oft vor, dass man beim Aushub eine Fliegerbombe findet oder ausgerechnet auf diesem Grundstück früher eine Tankstelle oder eine Lackfabrik war. Aber wenn es Probleme mit Kontaminierungen gibt, kann das für den Käufer sehr teuer werden", sagt die Wiener Notarin Ulrike Gessler-Wolfinger.

Wer ein unbebautes Grundstück kauft, sollte sich auf der Gemeinde erkundigen, ob dieses im Sinne der örtlichen Bauvorschriften bereits aufgeschlossen ist und die Anliegerleistungen bezahlt wurden. Gibt es weder eine Straßenzufahrt noch Wasser- und Stromleitungen, muss man die entsprechenden Kosten für die Herstellung und die Anschlussgebühren einkalkulieren. "Das können 10.000 bis 30.000 Euro sein. Damit rechnen viele nicht und dann wird es mit dem Budget schnell eng", weiß Gessler-Wolfinger. Muss man die Aufschließung zahlen, steigen auch die Nebenkosten. Denn diese fließen in die Berechnung der Grunderwerbssteuer ein.

Selbst wenn ein Grundstück noch so perfekt ist, sollte man auch die nähere Umgebung genau unter die Lupe nehmen: Wie ist die Infrastruktur? Wie gut ist der Arbeitsplatz erreichbar? Gibt es öffentliche Verkehrsmittel? Liegt das Grundstück an (geplanten) verkehrsreichen Straßen, Bahnlinien oder in der Einflugschneise eines Flughafens? Sind Gewerbe- oder Industriegebiete in der Nähe?

Sind alle Fragen geklärt, kann man den Vertrag unterschreiben. Eigentümer wird der Käufer aber erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Um auf Nummer sicher zu gehen, schließt man am besten einen Treuhandvertrag ab: Der Käufer hinterlegt das Geld bei einem Anwalt oder Notar. Der Verkäufer bekommt die Summe erst, wenn die Verbücherung des Vertrages erfolgt ist. Und schon kann es mit der Planung des Traumhauses losgehen.

Realistisch kalkulieren

Kaufpreis (Rechenbeispiel): 50.000 Euro

Grunderwerbssteuer (meist 3,5 Prozent vom Kaufpreis): 1750 Euro
Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch (1,1 Prozent vom Kaufpreis): 550 Euro
Honorar von Rechtsanwalt und/oder Notar (für die Errichtung des Kaufvertrags, etc. in der Regel zwischen 1 und 3 Prozent des Kaufpreises): 1000 Euro
Vermittlungsprovision für den Makler (Obergrenze: 3 Prozent vom Kaufpreis zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer): 1800 Euro
verschiedene Gebühren: 150 Euro

Gesamtkosten 55.250 Euro