Darf man ein Atelier zum Wohnen nutzen?

Ich möchte eine als Büro gewidmete Immobilie kaufen und als Atelier zum Arbeiten und Wohnen nutzen. Das Magistrat hat mir mitgeteilt, dass eine gemischte Nutzung möglich ist. Welche Voraussetzungen müssen dafür erfüllt sein?
Daniela Kager: Es sind sowohl zivilrechtliche Vereinbarungen (wie der Eigentumsvertrag) als auch öffentlich-rechtliche Bestimmungen (in Wien die Wiener Bauordnung) zu beachten. Da eine Benützungsbewilligung für Bürozwecke vorliegt, ist die Nutzung als Wohnung nicht erlaubt und wäre eine Verwaltungsübertretung. Um in dem Objekt rechtmäßig wohnen zu dürfen, ist eine Widmungsänderung bei der zuständigen Baubehörde (in Wien MA 37) zu beantragen. Die Umwidmung im Wege einer Bauanzeige ist nicht zulässig, da § 62 Abs. 1 Z 4 BO explizit nur solche Bauvorhaben erfasst, die keine Wohnungen betreffen. Dem Umwidmungsantrag müssen sämtliche Miteigentümer der Liegenschaft zustimmen. Diese haben möglicherweise ihre Zustimmung zu anderen Nutzungsarten bereits im Eigentumsvertrag erteilt bzw. sich zur Erteilung im Fall von aus verwaltungsrechtlicher Sicht notwendigen Umwidmungen verpflichtet. Sollten sie die Zustimmung verweigern kann diese durch Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden. Um aber künftige Streitigkeiten zu vermeiden empfiehlt es sich, bereits in der Vorverkaufsphase notwendige Umwidmungen vom Verkäufer/Bauträger durchführen zu lassen.

Ich habe heuer im April eine Wohnung in Wien gekauft und Mitte Juni meinen Hauptwohnsitz hierher verlegt. Nun will ich sie wieder verkaufen, weil ich mich in der Stadt nicht wohlfühle. Ab wann ist die Immobilienertragssteuer fällig und wieviel Prozent beträgt sie?
Daniela Kager:Nach §§ 30 ff EStG ist der Gewinn beim Verkauf einer Eigentumswohnung steuerpflichtig. Um diesen zu ermitteln, werden die Anschaffungskosten vom Erlös abgezogen. Zu den Kosten (Kaufpreis der Wohnung) werden bei „Neu- Grundstücken“ (nach 31. 03. 2002 erworben) der Herstellungsaufwand (u.a. An- und Zubau, Aufstockung) und der Instandsetzungsaufwand (zB. Fenstertausch) hinzugerechnet. Für „Neu- Grundstücke“ gilt der besondere Steuersatz von 30% des Gewinns. Bei „Alt- Grundstücken“ (vor 31. 03. 2002 angeschafft) wird ein Satz von pauschal 4,2% des Erlöses herangezogen. Hat der Verkäufer die Wohnung vom Zeitpunkt der Anschaffung an nachweislich (Meldezettel!) durchgehend mindestens zwei Jahre oder in den letzten zehn Jahren (vor Veräußerung) mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt, kann er von der Hauptwohnsitzbefreiung Gebrauch machen und das Objekt steuerfrei veräußern. Um Fehler bei der Berechnung zu vermeiden sollte unbedingt ein Steuerberater hinzugezogen werden.

Unser Verwalter vernachlässigt seine Pflichten und lässt unser Haus verkommen. Wir haben ihn per Mehrheitsbeschluss abgewählt und uns auf einen neuen Anbieter geeinigt. Jetzt behauptet er, über die Kündigung nicht informiert worden zu sein. Wie kann man verhindern, dass er noch ein weiteres Jahr bestehen bleibt?
Daniela Kager:Die Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung und ist an keine besondere Form gebunden. Sollte der Anwalt den Verwaltervertrag auftragswidrig nicht zum vereinbarten Termin gekündigt haben, ist dieser weiter rechtswirksam, der Anwalt allfällig haftbar. Die Eigentümergemeinschaft hat aber jederzeit die Möglichkeit, den Vertrag aus wichtigem Grund zu kündigen, wodurch dieser mit sofortiger Wirkung aufgelöst wird. Ein wichtiger Grund ist ein Umstand, der die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar macht. Nach der Rechtsprechung des obersten Gerichtshofs (z.B. 5 Ob 293/07k) ist die beharrliche Vernachlässigung der Instandhaltungspflichten als wichtiger Grund zu betrachten. Die Wirksamkeit der Kündigung kann im sogenannten Verfahren außer Streitsachen überprüft werden (§ 52 Abs 1 Z 8 WEG). Die Beurteilung, ob ein wichtiger Grund vorliegt, ist stets eine Einzelfallentscheidung, bei der die Auflösungsinteressen der Gemeinschaft mit jenen des Verwalters abzuwägen sind. Weiters kann bei grober Pflichtverletzung der Vertrag vom Gericht auf Antrag eines Wohnungseigentümers aufgelöst werden. In diesem Fall wäre eine Wiederbestellung des Verwalters unzulässig.

Ich möchte eine Dachgeschoßwohnung mieten. Welchem Mietrecht unterliegt das Objekt und welcher Zins ist dafür anzuwenden? Worauf ist bei der Mietpreiserhöhung zu achten? Was bedeutet eine Indexanpassung von 5%?
Daniela Kager: Zuerst ist zu klären, welche Rechtsvorschriften auf den konkreten Sachverhalt anwendbar sind. Nach § 1 Abs. 4 Z 2 MRG sind auf Dachgeschoßausbauten, die aufgrund einer Baubewilligung nach dem 31.12.2001 neu errichtet wurden, u.a. die Mietzinsbildungsvorschriften des MRG nicht anwendbar und kann die Höhe des Mietzinses grundsätzlich je nach Angebot und Nachfrage frei vereinbart werden. Im Hinblick auf den zu vereinbarenden Mietzins schränken daher lediglich die Schutzvorschriften des allgemeinen Zivilrechts (Verbot der Sittenwidrigkeit, Verbot der „Verkürzung über die Hälfte“, etc) die Vertragsfreiheit ein. Im Rahmen der Vertragsfreiheit steht es den Vertragsparteien weiters frei, Wertsicherungsklauseln betreffend die Höhe des Mietzinses zu vereinbaren. Die Höhe des Mietzinses ist sodann entsprechend dem in der Wertsicherungsklausel vereinbarten Index (z.B. dem von der Statistik Austria verlautbarten Verbraucherpreisindex „VPI“) anzupassen. Im Bereich der freien Hautmietzinsbildung ist innerhalb der Verjährungsfrist von 3 Jahren auch eine rückwirkende Geltendmachung der vereinbarten Wertsicherung zulässig.

In unserer Genossenschaftsanlage laufen zwei Kredite, einer endet 2018, der andere 2046. Ich habe nun die Information erhalten, dass trotz Ablauf des Kredits keine Mietpreisreduktion, sondern eine Erhöhung vorgenommen werden soll um die Laufzeit des zweiten Darlehens auf 2030 zu verkürzen. Ist das rechtens und was kann man dagegen tun?
Daniela Kager: Bei Anwendbarkeit der Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) für Errechnung des monatlichen (Miet-)Entgeltes das Deckungsprinzip. Gemeinnützige Bauvereinigungen haben für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung aus dem Titel eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages an einer Wohnung oder an Abstellplätzen mit dem Mieter ein angemessenes Entgelt (Preis) entsprechend den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen zu vereinbaren. Das vereinbarte Entgelt darf nicht höher, aber auch nicht niedriger angesetzt werden, als es zur Deckung der Aufwendungen für die Bewirtschaftung der Baulichkeiten, zur Deckung der Kosten der Wirtschaftsführung der Bauvereinigung sowie zur Bildung von Rücklagen erforderlich ist. Ändern sich die der Berechnung des Entgeltes zugrunde zu legenden Beträge, so ändert sich gemäß § 14 WGG auch das Entgelt entsprechend. Die Höhe des jeweiligen Zinssatzes und die Änderungen auf Grund angemessener vertraglicher Vereinbarungen mit Darlehens- oder Baurechtsgebern sind bei der nächstfolgenden Entgeltsvorschreibung dem Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten schriftlich bekanntzugeben. Wir raten an, mit der Hausverwaltung die Grundlagen und Vereinbarungen der Mietzinsbildung abzuklären und zu prüfen, ob die nun geplanten Schritte rechtmäßig sind.

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Julia Peier, PHH Rechtsanwälte
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