"Darf ich auf drei Monate befristen?"

20.05.2014

Sigrid Räth, Rechtsanwältin und Expertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Ich habe meine Wohnung für fünf Jahre vermietet. Der Mietvertrag läuft nun aus und der Mieter hat gebeten, ob er noch drei Monate länger in der Wohnung bleiben kann. Mir ist das recht, allerdings möchte ich nicht, dass damit ein neuer Vertrag entsteht. Gibt es eine Möglichkeit, die Verlängerung auf drei Monate zu befristen?

Ein Mietvertrag über eine Wohnung kann nicht wirksam um drei Monate verlängert werden. Wenn der Mieter zum Ende des befristeten Mietvertrages die Wohnung nicht übergibt, verlängert sich der Mietvertrag einmalig um drei Jahre. Nach diesem Zeitraum tritt eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit ein. Das führt dazu, dass der Mietvertrag nur mehr aus den im Mietrechtsgesetz vorgesehenen Gründen aufgekündigt werden kann. Eine Verlängerung wird dann verhindert, wenn entweder ein gerichtlicher Übergabeauftrag vorliegt (dieser muss vor Ende des Mietvertrages beantragt werden) oder binnen 14 Tagen nach Ende des Mietvertrages eine Räumungsklage eingebracht wird. Es besteht auch die Möglichkeit, mit dem Mieter einen prätorischen Räumungsvergleich abzuschließen, der vorsieht, dass die Übergabe des Mietgegenstandes zu einem bestimmten Termin zu erfolgen hat. Ein derartiger Räumungstitel kann sechs Monate lang ausgenutzt werden, also Grundlage einer Räumungsexekution oder Delogierung sein.

Im Energieausweis für unser Haus ist vorgesehen, dass eine 16 cm dicke Dämmung auf unser Haus aufgebracht werden soll. Ist das nicht viel zu wenig?

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Der Energieausweis gibt nur den derzeitigen Zustand des Hauses wieder. In einem Energieausweis wird nicht berücksichtigt, welche Sanierungsarbeiten geplant sind. Es werden in einen Energieausweis auch keine Vorschriften für aufzubringende Dämmungen aufgenommen. Der Energieausweis kann entweder aufgrund der Baupläne oder aufgrund des Ist-Zustandes des Hauses erstellt werden. Es werden dabei die Wärmedurchlasswerte bestimmt, sodass der Heizwärmebedarf errechnet werden kann. Möglicherweise handelt es sich in diesem Fall nicht um den Energieausweis, sondern um ein Sanierungskonzept, das auf einen Energieausweis aufbaut. Dies wird oft bei geförderten Sanierungen gefordert. In diesen Fällen ist es Voraussetzung der Förderung, dass ein bestimmtes Verbesserungspotenzial vorhanden ist und genutzt wird. Die notwendige Stärke der Dämmung ist eine technische Frage, es kommt sowohl auf die Bausubstanz als auch auf das verwendete Bau- und Dämmmaterial an.

Die Sanierung unseres Hauses soll in Kürze starten. Ich hätte gerne gewusst, in welcher Form die Kosten der Sanierung auf uns Eigentümer überwälzt werden?

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Im Wohnungseigentumsgesetz ist vorgesehen, dass die Miteigentümer entsprechend ihrer grundbücherlichen Anteile an allen Aufwendungen mitzutragen haben. Sollten jedoch Altmietverhältnissen bestehen, das sind Mietverträge die älter sind als die Wohnungseigentumsbegründung, werden die Betriebskosten entsprechend dem Verhältnis der Quadratmeter abgerechnet, die Erhaltungskosten nach den grundbücherlichen Anteilen. Eine von diesen gesetzlichen Regelungen abweichende Vereinbarung ist nur dann wirksam, wenn diese schriftlich und einstimmig getroffen wurde. Bei größeren Liegenschaften kommt es auch vor, dass Abrechnungseinheiten gebildet werden. Dies hat zur Folge, dass die Kosten einer Abrechnungseinheit nur auf die Eigentümer dieser Einheit verteilt werden. Auch innerhalb dieser Einheit gilt die oben beschriebene Aufteilung, außer es liegt eine andere schriftliche einstimmige Vereinbarung vor.
Vereinbarungen eines abweichenden Aufteilungsschlüssels können im Grundbuch angemerkt werden. Diese Vereinbarungen sind aber auch dann wirksam, wenn sie nicht im Grundbuch ersichtlich sind. Nachfolgende Eigentümer sind an derartige Vereinbarungen gebunden. Voraussetzung der Wirksamkeit ist aber, dass zu irgendeinem Zeitpunkt alle im Grundbuch aufscheinenden Miteigentümer diese Vereinbarung schriftlich abgeschlossen haben. Wenn in einem Hausversammlungsprotokoll vermerkt ist, dass alle anwesenden Miteigentümer zugestimmt haben, ist das nicht ausreichend.

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Sandra Cejpek, Wohnrechtsexpertin der Kanzlei Anwalt Guntramsdorf