Aufgaben vor dem Grundkauf

Der passende Bauplatz ist gefunden. Bevor der Kauf jedoch über die Bühne gehen kann, sollten einige Aspekte beachtet werden. Zunächst sollte der Grundbuchauszug unter die Lupe genommen werden. Hier ist ersichtlich, wem die Liegenschaft gehört und ob sie mit einem Pfandrecht belastet ist. Auch Dienstbarkeiten sind vermerkt. „Das können zum Beispiel Wegerechte sein, diese gelten auch für den Rechtsnachfolger, also für den neuen Besitzer“, sagt Neugebauer-Herl. Aber auch Fruchtgenuss- und Wohnrechte oder ein Belastungs- und Veräußerungsverbot können im Grundbuch aufscheinen. Nicht alle Nutzungsrechte sind auch tatsächlich verbüchert. „Daher sollte auch vor Ort geprüft werden, ob sich zum Beispiel ein Trampelpfad an der Grundstücksgrenze befindet“, rät Neugebauer-Herl.

Widmung & Bebauungsplan

Der nächste Weg führt zum Gemeindeamt, wo der Flächenwidmungsplan zur Einsichtnahme aufliegt. Hier erfährt man, für welche Nutzung ein bestimmtes Grundstück vorgesehen ist. Der Bebauungsplan legt fest, wie das Haus, das auf der Parzelle errichtet wird, beschaffen sein darf: Dazu zählen Höhe, Dichte, Geschoßflächenanzahl, Baufluchtlinien und Bebauungsweise. „Interessenten sollten am Gemeindeamt nachfragen, ob Änderungen des Bebauungsplans in Vorbereitung sind“, rät Neugebauer-Herl. Doch nicht nur die Widmung des eigenen Grundstücks, sondern auch der angrenzenden Liegenschaften sollten Käufer in Erfahrung bringen. „Weist das unbebaute Nachbargrundstück die Widmung für ein Betriebsgebiet auf, wird man den Kauf wohl überdenken“, sagt Neugebauer-Herl.

Negative Überraschungen ausschließen

Um nicht die Katze im Sack zu kaufen, sollte man sich rechtlcih absichern. Wird die „bestands- und lastenfreie Übernahme“ des Grundstücks vertraglich vereinbart, ist der Käufer schon einmal auf der sicheren Seite. Bezüglich der Lastenfreiheit verpflichtet sich der Verkäufer, dass er das Objekt frei von Darlehen und Hypotheken übergibt. Die Bestandsfreiheit meint, dass das Grundstück weder vermietet noch verpachtet ist. „Eine Haftungserklärung bezüglich möglicher Kontaminierungen sollte auf jeden Fall in den Kaufvertrag aufgenommen werden“, empfiehlt der Wiener Rechtsanwalt Peter Hauswirth.

Aufklärungspflicht des Verkäufers

Verbirgt sich eine Deponie unter der Oberfläche oder ist Altöl ins Erdreich gesickert, kann sich der Bau nicht nur verzögern: Ist der Verkäufer nicht mehr greifbar, kann die Entsorgung sehr teuer werden. Ob die Parzelle in einer Gefahrenzone bezüglich Überflutungen, Vermurungen oder einem von Lawinen gefährdeten Gebiet liegt, erfährt man am Gemeindeamt. In der Nähe von Flüssen muss die Gefahr eines Hochwassers einkalkuliert werden. „Den Verkäufer der Liegenschaft trifft in jedem Fall eine Aufklärungspflicht über Mängel, die diesem bekannt sind“, sagt Hauswirth. Weiß der Verkäufer, dass der Grundwasserstand serh hoch ist und der Bau eines dichten Kellers schwierig wird, dann muss er das auch sagen. Tut er dies nicht, könnte der Kaufpreis im Nachhinein sogar gemindert werden.
Sind all diese Fragen geklärt, dann steht dem Erwerb der Parzelle nichts mehr im Wege. Ein Treuhänder wickelt den Kauf ab und zahlt den Kaufpreis erst aus, wenn der Erwerber im Grundbuch steht. Nun kann der Bau beginnen.

• Vertragserrichtung durch Anwalt oder Notar: Ein bis drei Prozent des Kaufpreises, am besten man vereinbart ein Pauschalhonorar
• Beglaubigung der Unterschriften: Die Kosten dafür richten sich nach dem Kaufpreis und der Höhe des Pfandrechts und sind durch den jeweiligen Kammertarif festgelegt
• Grunderwerbssteuer: 3,5 Prozent des Kaufpreises. Ist der Verkäufer Ehegatte oder naher Verwandter, beträgt die Steuer nur zwei Prozent des Kaufpreises. Ab 2016 gelten neue Steuersätze.
• Eintragungsgebühr: 1,1 Prozent des Kaufpreises. Wird die Liegenschaft durch eine Hypothek belastet, kommen 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechtes hinzu. . Die Vergebührung des Kredites erfolgt zu den üblichen Banktarifen
• Eingabegebühr: 42 Euro beziehungsweise 59 Euro, wenn die Antragstellung nicht im Elektronischen Rechtsverkehr erfolgt
• Makler: Bei einem Kaufpreis bis 36.336 Euro fallen vier Prozent Provision an, zwischen 36.336 und 48.449 Euro sind es 1453 Euro und ab einem Kaufpreis von 48.449 Euro drei Prozent. Hinzu kommen jeweils 20 Prozent Umsatzsteuer