Alle Häuser brauchen einen Ausweis
Von Ursula Horvath
Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder vermietet, muss einen Energieausweis vorlegen und damit die energetische Qualität des Gebäudes dokumentieren. Wird keiner vorgelegt, passiert – nichts.
Bis jetzt. Denn nun hat der Gesetzgeber ein neues Energieausweis-Vorlage-Gesetz beschlossen, mit dem die Vorgaben der aktuellen EU-Gebäuderichtlinie umgesetzt werden. Mit 1. 12. 2012 tritt das neue Gesetz in Österreich in Kraft. Vermieter, Verkäufer und Makler müssen sich auf neue Bestimmungen und schärfere Sanktionen einstellen und sollten sich daher rechtzeitig um einen Energieausweis kümmern. IMMO gibt einen Überblick über die wichtigsten Neuerungen.
Informationspflicht im Inserat
Wer seine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, muss in Anzeigen und Inseraten Angaben zur Energieeffizienz des Objektes machen. Ab 1. 12. 2012 muss zwar nicht (wie kurz angedacht) die gesamte Skala der Energiekennzahlen ausgewiesen werden, sehr wohl aber der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE). "Diese Informationspflicht trifft sowohl den Vermieter und den Verkäufer als auch den beauftragten Makler. Wer die Angabe künftig unterlässt, muss mit saftigen Verwaltungsstrafen von bis zu 1450 Euro rechnen", erklärt Karin Sammer, Wohnrechtsexpertin des Österreichischen Verbands der Immobilientreuhänder (ÖVI). "Ein Immobilienmakler ist dann entschuldigt, wenn er seinen Auftraggeber über die Informationspflicht aufgeklärt und ihn zur Bekanntgabe der Energiekennwerte bzw. zur Einholung des Energieausweises aufgefordert hat, der Auftraggeber dieser Aufforderung jedoch nicht nachgekommen ist."
Neue Kennzahlen
"Wichtigste Neuerung beim Energieausweis ist die Kenngröße Endenergiebedarf, kurz EEB", erklärt Doris Wirth, Geschäftsführerin von Bluewaters, einem Ingenieurbüro für Energieeffizienz. "Durch ständige Verbesserung der Gebäudehülle verbunden mit kontrollierter Wohnraumbelüftung im Niedrigenergiehaus wird zwar der Heizwärmebedarf reduziert, gleichzeitig steigen aber die Stromkosten. Was an Strom zusätzlich für Heizung, Warmwasser, Beleuchtung, Lüftung, Kühlung und Haushaltsstrom verbraucht wird, wurde bisher nicht abgebildet. Der Energieausweis neu bildet die Realität im Hinblick auf den Gesamtenergiebedarf wesentlich besser ab und zielt auf integrierte Lösungen zur umfassenden Gebäudeoptimierung ab. Insgesamt wird der Energieausweis also um einiges aufwendiger, aber auch aussagekräftiger werden."
Der spezifische Endenergiebedarf wird – ebenso wie der Heizwärmebedarf – in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr ausgedrückt und auf die beheizte Bruttogrundfläche bezogen. "Im Passivhaus muss der Heizwärmebedarf unter 15 liegen, im Niedrigenergiehaus unter 30. In einem nicht sanierten Altbau wird man mit einem Wert von 100 bis 160 rechnen müssen", macht Sammer die Relationen klar.
Je kleiner, desto besser, lautet die Devise auch beim neuen Gesamtenergieeffizienz-Faktor. "Diese neue Maßzahl setzt den Endenergiebedarf in Beziehung zu einem fiktiven Referenzwert. Bei einem Passivhaus der Energieeffizienzklasse A++ liegt dieser Faktor unter 0,55. Bei einem sehr schlecht gedämmten, nicht sanierten Gebäude der 1960er-Jahre liegt der Wert über 3,0", sagt Wirth.
Wer schon einen Energieausweis hat, muss trotz dieser Änderungen nicht sofort einen neuen machen lassen. Denn die vorhandenen Ausweise behalten für zehn Jahre ab Ausstellung ihre Gültigkeit. "Da der alte Energieausweis noch keinen Gesamtenergieeffizienzfaktor enthält, reicht es, wenn in Inseraten der Heizwärmebedarf ausgewiesen wird", so Sammer.
Weniger Ausnahmen
Neu geregelt wurden auch die Ausnahmebestimmungen. Bisher waren denkmalgeschützte Gebäude und Häuser in Schutzzonen ausgenommen. In Wien musste man daher bei Verkauf und Vermietung einer Altbauwohnung in den meisten Fällen keinen Energieausweis vorlegen.
Diese Sonderregelung gilt ab Dezember nicht mehr. Der Ausnahmekatalog gilt jetzt für alle Bundesländer und umfasst zum Beispiel provisorisch errichtete Gebäude oder Objekte, die nur für einen bestimmten Zeitraum im Jahr genützt werden.
Strenge Fristen
Verkäufer und Vermieter müssen rechtzeitig vor der Vertragsunterzeichnung über den energetischen Zustand des Hauses informieren. "Mit rechtzeitig ist gemeint, dass der Interessent sich mit den Informationen auseinandersetzen und sie in die Entscheidung einbeziehen können muss", erklärt Sammer. Innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss muss der vollständige Energieausweis bzw. eine Kopie davon ausgehändigt werden. Weigern sich Verkäufer oder Vermieter, müssen sie mit einer Verwaltungsstrafe rechnen. Bekommt der Mieter oder Käufer das Dokument nicht innerhalb dieser Frist, kann er sein Recht entweder gerichtlich geltend machen oder selbst einen Energieausweis einholen und die entstandenen angemessenen Kosten binnen drei Jahren nach Vertragsabschluss vom Verkäufer oder Vermieter verlangen. Voraussetzung dafür ist, dass der Käufer oder Mieter seinen Vertragspartner zuvor aufgefordert hat, den Energieausweis auszuhändigen.