Jeder Miteigentümer muss die Gelegenheit haben, seine Meinung zu sagen: Über einen Umlaufbeschluss oder bei der Eigentümerversammlung.
Im Gegensatz zum Besitzer eines Einfamilienhauses können einzelne Wohnungseigentümer nicht allein über Instandhaltungsmaßnahmen des Hauses entscheiden. Entscheidungen, welche Sanierungsmaßnahmen und Verbesserungen gesetzt werden, müssen gemeinsam gefasst werden. IMMO sprach mit den beiden Rechtsanwälten und Wohnrechtsexperten, Sigrid Räth und Peter Hauswirth:
Die Beschlussfassung im Eigentumshaus unterscheidet sich bezüglich der ordentlichen und der außerordentlichen Verwaltung. Der Hausverwalter darf in allen Belangen der ordentlichen Verwaltung allein entscheiden. Das betrifft die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft, dazu zählt zum Beispiel die Beauftragung einer Firma, die das Stiegenhaus neu ausmalt. Der Verwalter und jeder Miteigentümer kann aber über eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung abstimmen lassen. Anders schaut die Sache bei Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung aus, sie betreffen Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, zum Beispiel den Einbau eines Aufzugs. Hier muss der Verwalter die Meinung jedes Miteigentümers einholen und darf nur mit Mehrheitsbeschluss tätig werden.
Wenn die Eigentümergemeinschaft über ein Maßnahme abstimmt, dann ist meist ein Mehrheitsbeschluss ausreichend. Dieser berechnet sich an den Anteilen an der Liegenschaft, nicht nach der Anzahl der Miteigentümer. Wer mehr Anteile hat, hat auch mehr Mitspracherecht. Wichtig ist, dass alle vor der Beschlussfassung die Gelegenheit haben, sich zu äußern. Die Einladung zur Abstimmung muss mindestens 14 Tage vor dem Termin zugestellt werden. Die Fragestellung muss positiv formuliert werden, zum Beispiel: „Soll die Fassade saniert werden?“ Eine Ausnahme bildet das Thema Energieausweis. Die Maßnahme, über die abgestimmt wird, muss negativ formuliert werden: „Wer ist gegen die Erstellung eines Energieausweises?“ Beim Umlaufbeschluss, eine schriftliche Form der Beschlussfassung, werden Stimmzettel ausgeteilt. Bei der Eigentümerversammlung wird dokumentiert, wer die Hand gehoben hat. Dann werden alle positiven Meldungen gezählt. Für einen gültigen Beschluss braucht es 50 plus eine Stimme. Ungültige Meldungen bilden eine eigene Kategorie.
Das Ergebnis wird allen Eigentümern zugestellt und im Haus wird ein Aushang gemacht. Ab dem Datum, das auf dem Aushang vermerkt ist, kann eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung binnen eines Monats angefochten werden. Es ist kein inhaltlicher Einspruch möglich, sondern lediglich ein formaler. Das kann eine ungültige Stimmenzählung sein – wenn zum Beispiel bei einer Eigentümerpartnerschaft nur eine Person abgestimmt hat. In diesem Fall müssen nämlich beide Personen inhaltlich gleich entscheiden. Bei der außerordentlichen Verwaltung beträgt die Frist zur Anfechtung drei Monate. Eine inhaltliche Anfechtung ist möglich. Ein Beispiel: Die Dämmung der Liegenschaft soll beschlossen werden, dadurch würde die Garageneinfahrt zu eng werden. Der Einspruch muss innerhalb der Frist beim Bezirksgericht eingebracht werden. Wird der Anfechtung bei Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung stattgegeben, dann kann es möglicherweise zu spät sein, weil die Maßnahme schon durchgeführt wird (zum Beispiel das Ausmalen des Stiegenhauses). Hat die Anfechtung bei Beschlüssen der außerordentlichen Verwaltung Erfolg, dann darf die Maßnahme nicht umgesetzt werden.
Bei manchen Themen ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Das ist dann der Fall, wenn etwa die Hausbesorgerwohnung verkauft werden soll oder ein abweichender Aufteilungsschlüssel verlangt wird. Das einstimmige, positive Votum kann nicht vom Gericht ersetzt werden, denn es handelt sich um die Verfügung über Anteile an der Liegenschaft und nicht um eine Angelegenheit der Verwaltung. Auch wenn die Wohnung an einen Miteigentümer vermietet werden soll, braucht es dafür die Zustimmung aller. Anders schaut der Fall aus, wenn die Wohnung an einen Dritten vermietet wird, dann entscheidet die Mehrheit.