Darf die Mieterin in einem Teil des Hauses eine Ordination einrichten?

Frage: Ich habe ein Einfamilienhaus samt Keller auf fünf Jahre zu Wohnzwecken vermietet. Die Mieterin hat nach drei Jahren den Abgang und einen kleinen Raum im Keller  als Ordination für Physiotherapie etabliert und empfängt dort Patienten. Sie hat mich darüber informiert. Entstehen mir dadurch irgendwelche Unannehmlichkeiten?

Rechtsanwältin Simone Maier-Hülle: Auch wenn Sie als Vermieter mit der teilweise gewerblichen Nutzung des Mietobjekts einverstanden sind, sollte die Änderung  in einem kurzen Nachtrag zum Mietvertrag festgehalten werden. Es empfiehlt sich eine klare Regelung, ob allfällige bauliche Änderungen bei Beendigung des Mietverhältnisses auf Kosten der Mieterin rückzubauen sind oder belassen werden können.

Die Ausübung von freiberuflichen Tätigkeiten in Wohnungen ist durchaus üblich. Da es sich beim Mietgegenstand  um ein Einfamilienhaus handelt, müssen  keine anderen Wohnungseigentümer gefragt werden und es ist keine  Beeinträchtigungen durch Patientenverkehr zu befürchten.

Abgesehen davon kann sich eine solche Nutzung steuerlich auswirken. Bei der Vermietung zu Wohnzwecken fällt  eine Umsatzsteuer von zehn  Prozent an; es sei denn, beim Vermieter handelt es sich um einen Kleinunternehmer, dann wäre die Miete ohne Umsatzsteuer vorzuschreiben. Die Tätigkeit als Physiotherapeut ist, wenn Behandlungen nach ärztlicher Verordnung erfolgen, unecht steuerbefreit. Daher hätte eine Vermietung  als Physiotherapie-Praxis ohne Umsatzsteuer zu erfolgen. Übt die Wohnungsmieterin  in einem Teil der Wohnung  Tätigkeiten als Physiotherapeutin aus, ist für  diesen Wohnungsteil keine Umsatzsteuer vorzuschreiben. Die künftigen Mietzinsvorschreibungen sind  anzupassen. Der Sachverhalt sollte  mit einem Steuerberater abgeklärt werden.