Zimmerservice: Die Luxushotels boomen in Wien

Die Wiener Ringstraße ist beliebt – nicht nur bei Touristen. Seit ein paar Jahren haben vor allem internationale und heimische Hoteliers diese Meile für sich entdeckt. Insgesamt ist es wohl der Mix, der Wien so interessant macht. Die günstige geografische Lage als wichtiger europäischer Dreh- und Angelpunkt zu Ost- und Westeuropa, eine hervorragende Infrastruktur und die Tatsache, dass letztes Jahr Wien bei der internationalen Mercer-Studie wieder zur lebenswertesten Stadt der Welt gekürt wurde – all diese Argumente überzeugen.

Wiens noble Absteigen

Gerade im Bereich der Fünf-Sterne-Häuser wurden in den letzten Jahren neue Projekte wie etwa das Ritz Carlton am Schubertring oder das Sans Souci in der Museumsstraße realisiert. (Übersicht siehe Grafik links). Zwei Eröffnungen stehen noch aus: Anfang März soll das Palais Hansen Kempinski am Schottenring eröffnet werden und im nächsten Jahr wird das exklusive Park Hyatt Am Hof folgen. Im ehemaligen Handelsgerichtsgebäude in der Wiener Riemergasse soll künftig das Four Seasons residieren.

Doch der Bedarf an neuem Bettenkontingent im Fünf-Sterne-Bereich scheint mittlerweile gedeckt zu sein, dass bestätigt auch Michaela Reitterer Präsidentin der Österreichischen Hotelvereinigung (ÖHV): „Neben den bekannten Wiener Traditionshäusern wie dem Imperial oder dem Sacher ist es meiner Meinung nach ein wichtiger Schritt gewesen, renommierte Luxusketten nach Wien zu holen. Die Stadt ist auf dem Weg zur Großstadtmetropole. Also ist es gut, dass sich auch renommierte Marken niederlassen.“

Allein im letzten Jahr verbuchte der Wien-Tourismus etwa 12,3 Millionen Gästenächtigungen und erzielte damit einen Rekordwert. Auch für das Jahr 2013 rechnet man mit einer Steigerung. Doch mit solchen Prognosen sollte man vorsichtig umgehen, sagt Michaela Reitterer von der ÖHV: „Wir müssen aufpassen, dass wir nicht ein zweites Prag werden. Hier wurden in relativ kurzer Zeit viele neue Luxushotels errichtet und die Auslastung blieb aus. Somit mussten die Hoteliers die Zimmer viel günstiger vergeben. Wenn die Anzahl der Betten schneller ansteigt als die der Nächtigungen, dann ergibt das sehr schnell ein Minus-Wachstum. Und das ist sicherlich nicht Sinn der Sache.“

Doch es geht schon längst nicht mehr nur um neue Betten. Mittlerweile hat auch die Baubranche das Feld der Hotelinvestments für sich als sichere Anlageoption entdeckt. Es geht darum, Kapital in wertbeständigen Objekten anzulegen.

Eine Tatsache die laut ÖHV vor allem etablierte Privathoteliers unter Druck setzt. Eine aktuelle Erhebung der PKF-Hotelexperts zeigt, dass mittlerweile etwa zwei Drittel der Wertschöpfung aus der Hotelimmobilie stammen und nur ein Drittel aus dem eigentlichen Hotelbetrieb kommen, argumentiert Michael Widmann für PKF Österreich: „Heute muss jeder Hotelier zum Immobilienprofi werden.“ In einem Hotelkomplex auch Wohnungen anzubieten scheint eine lukrative Alternative.

Im Sans Souci etwa konzipierte Norbert Winkelmayer, CEO der Sans Souci Group, zusätzlich zu den 63 individuell gestalteten Hotelzimmern, insgesamt fünfzehn Residenzen für private Endkunden. Nur noch fünf davon stehen leer. Ein Vorteil gegenüber klassischen Immobilien liegt sicherlich darin, dass die künftigen Besitzer sämtliche Serviceleistungen des Hotels – vom Concierge bis hin zum Room Service – in Anspruch nehmen können. Der Kaufpreis für eine Luxusresidenz beginnt bei 2,4 Millionen Euro. Die Gesamtkosten für das ehrgeizige Projekt wurden mit etwa 43 Millionen Euro beziffert. Für die Gestaltung des gesamten Hotels holte man das renommierte Designbüro yoo nach Wien (Das Interview mit yoo-Designer Mark Dawison finden Sie dazu auf Seite 9).

Deutlich mehr hingegen hat die Kempinski-Gruppe in ihr jüngstes Projekt auf dem Wiener Schottenring investiert. Mehr als 100 Millionen Euro soll der Umbau des alten Palais Hansen am Schottenring verschlungen haben.

Der Umbau wurde von den Wiener Architekten Boris Podrecca und Dieter Hayde geplant. Neben 152 Zimmern und Suiten stehen auch 17 Eigentumswohnungen zur Verfügung. Ein Quadratmeterpreis von kolportierten 25.000 erklärt auch die Tatsache, dass diese Immobilien zurzeit die teuersten der Stadt sind.

die Konkurrenz hat sich inzwischen vielerorts mit Adaptierungen und Umbauten beschäftigt. Ende letzten Jahres konnte das Hotel Sacher die umfangreiche Erweiterungs- und Renovierungsphase erfolgreich abschließen. Insgesamt wurden 86 Zimmer und 63 Suiten auf sieben Stockwerken renoviert. Für die Gestaltung wurde der französische Inneneinrichter Pierre Yves Rochon engagiert. „Unser Haus hat zwar einen großen Namen, aber darauf darf man sich nicht verlassen. Der Umbau war eine Notwendigkeit und natürlich wichtig um konkurrenzfähig zu bleiben“, erklärt Direktionsassistentin Christine Koza.

Der Wiener Hotelmarkt ist für Investoren und Hoteliers ein spannendes Terrain. Der Bedarf an Fünf-Sterne-Häusern scheint aber fürs Erste gedeckt zu sein.