Betongold zum Glänzen bringen

„In Zeiten hoher Inflation von unter anderem Baukosten gibt es einen Stillstand beim Neubau von Wohnungen. Das freut die Vermieter bestehender Wohnungen, die sich als glänzendes ‚Betongold‘ erweisen. Je nach Lage und persönlicher Situation sind Wohnungen so eine sinnvolle Veranlagungsalternative oder Teil einer Vermögensaufbau-Strategie. Die langfristige Vermietung zu Wohnzwecken ist – anders als Gold – Mietpreis-indexiert und wirft jährlich steigende Erträge ab. Sollte es anders kommen, haben Eigentümer schlimmstenfalls ein Dach über dem Kopf“, erklärt Stefan Taglieber, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei ASTORIA.at. Bei sogenannten „Buy&let“- oder auch „AirBnB“-Modellen sind gewerberechtliche Genehmigungen nötig oder sind die Plattformen selbst seit 2020/21 zu Jahresmeldungen der Einnahmen an den Fiskus verpflichtet. 

Es ist aber auch nicht so, dass jede außerbetriebliche oder „private“ Vermietung einer Wohnung gemäß §28 des Einkommensteuergesetzes sofort Umsatz-steuerpflichtig oder für das Finanzamt interessant ist. Dies betrifft ursprünglich geplant fremdübliche Vermietungen, die sich nicht (mehr) rechnen –weil vielleicht nur beschränkt hohe Richtwertmietzinse je Quadratmeter verlangt werden dürfen oder die Wohnung „zu teuer“ angeschafft wurde und daher die Ausgaben nach steuerlicher Sicht sogenannte 1,5-2 % jährliche Afa/Absetzung für Abnutzung höher sind als die Einnahmen oder weil etwa variable Zinsen des Bankkredits stark stiegen. „Auch wenn vernünftige Vermieter Mieterhöhungen versuchen werden: 

Nicht bei jedem bestehenden Mietvertrag sind je nach Klauseln oder im Anwendungsbereich der Mietrechtsgesetzes kurzfristige Anpassungen (Mieterhöhungen) rasch  durchsetzbar oder Mieter auszutauschen“, weiß Stefan Taglieber aus der Praxis.

VORAB KALKULIEREN. Schon vor dem Kauf einer Anleger- oder Vorsorgewohnung sollte daher mit einem Steuerberater oder Finanzierungsexperten eine Prognose gerechnet werden, ob mit den am Markt voraussichtlich über die nächsten 20 bis 23 Jahre zu erzielenden Einnahmen unter Berücksichtigung von Mieterwechsel, Leerständen abzüglich Betriebskosten und laufender Instandhaltungen sowohl Anschaffungs- wie auch die Fremdfinanzierungskosten, also der Zinsen vom Bankkredit nicht auch der anteiligen Tilgungsraten, mehr als gedeckt sind. 

Hier sollten mindestens 7 bis 9% Total-Überschuss bleiben“, zeigt Stefan Taglieber, was alles zu berechnen ist. Sollte sich das nicht so darstellen lassen, also die erzielbaren Mieteinnahmen nicht Betriebskosten, Instandhaltungen und Finanzierungskosten der jeweiligen Wohnung decken, spricht die Finanz von anfänglicher „Liebhaberei“ (also steuerlich irrelevantem Hobby) und lässt keinen Abzug von Kosten oder Anfangsverlusten von den  restlichen jährlich steuerpflichtigen Einkünften zu. 

Allenfalls werden auch „vorläufige“ §200-BAO-Bescheide erlassen oder rückwirkend Gutschriften gestrichen. Von einer sogenannten  „Änderung der Verhältnisse“ spricht der Finanzprüfer, wenn es sich aufgrund von Maßnahmen des Vermieters, also zum Beispiel Mietzinserhöhungen oder geringerer Kosten, etwa aufgrund von Sondertilgung von Krediten, doch auf einen Gesamtgewinn ausgeht. Dann wird diese Vermietung in späteren Jahren sehr wohl wieder besteuert.
 

Großen Einfluss haben laut Stefan Taglieber Zinsen: „Aufgrund der von EZB seit 1/2022 regelrecht explodierten Kreditzins-Erhöhungen wurden zu knapp kalkulierte, mit zu wenig Eigenmittel unterlegte bestehende Anlegerwohnungen teilweise zu Verlustobjekten, die steuerlich irrelevant sind und zu „Liebhaberei“ umqualifiziert wurden, wenn man nicht schnell genug reagierte“. 

Gute Nachrichten für den Mittelstand wird das Progressionsabgeltungsgesetz ab 2025 bringen, nämlich in Form einer auf 55.000 Euro – brutto, also inklusive fiktiver, hier 10% UST (zu Wohnzwecken) – erhöhter Kleinunternehmergrenze. Gerade bei beispielsweise geerbten Altbau-Wohnungen, für die man sich keine Vorsteuer-Gutschriften aus Anschaffung als Neubau/Großsanierungskosten ziehen konnte, dies erspart  immerhin den Aufwand für zusätzliche Umsatzsteuer-Voranmeldungen und Jahreserklärung.