Um 93 Prozent zu viel verrechnet

Herr F. war über die Entscheidung der Wiener Schlichtungsstelle ziemlich empört. "Welcher Eigentümer wird zu diesen Preisen noch Zimmer vermieten?"

Über zwei Jahre hatte Herr F. einen Mieter in seiner Eigentumswohnung, in der er auch selbst lebt. Für ein Zimmer mit 8,33 wurden von Herrn F. monatlich 360 Euro verrechnet. Dem Mieter kam das zu hoch vor und er beantragte mit Unterstützung des Vereins Mieterfreunde ein Verfahren bei der Schlichtungsstelle (Magistratsabteilung 50).

Zu teuer

Die MA 50 kam zum Schluss, dass Herr F. "das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten hat". Statt der monatlichen 360 Euro (ohne zehn Prozent Steuer) seien lediglich monatlich 25,11 Euro zulässig. Die Überschreitung der monatlichen Untermiete betrage daher 334,89 Euro. Das sind rund 93 Prozent. Da der Mieter über zwei Jahre zu viel bezahlt habe, mache die Gesamtüberschreitung der Miete 8372,25 Euro aus.

Warum das korrekt ist, erläutert die Vorsitzende der Wiener Mietervereinigung, Elke Hanel-Torsch, so: Ein Eigentümer könne Zimmer seiner Wohnung lediglich als Hauptmiete vergeben. Bei der Berechnung der gesetzlich erlaubten Höchstmiete müsse in solchen Fällen zuvor geklärt werden, welche Ausstattungskategorie für das Mietobjekt anzuwenden ist.

Kein eigenes WC

Die MA 50 hat festgehalten, dass der Mieter über kein eigenes Bad, keine eigene Küche und auch kein eigenes WC verfügt hat, sondern diese Räume nur mitbenutzen durfte. Räume, die nur mitbenutzt werden, dürfen dem Hauptmieter aber nicht zugerechnet werden. Der Vermieter kann dafür kein Geld verlangen und die Räume zählen auch nicht bei der Festlegung der Ausstattung.

Die MA 50 verweist auf das Mietrecht: "Eine Wohnung entspricht der Ausstattungs-Kategorie D, wenn sie entweder unbrauchbar ist oder über keine Wasserentnahmestelle oder über kein Klosett im Innern verfügt, oder wenn eine dieser beiden Einrichtungen nicht brauchbar ist."

Herr F. hat daher ein Zimmer vermietet, das der Kategorie D entspricht. In Wien darf die Miete dafür 0,81 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen. Da sich das Zimmer laut MA 50 in einem "brauchbaren Zustand" befindet, sind 1,62 Euro erlaubt. Inklusive Betriebskosten ergibt das monatlich maximal 25,11 Euro (ohne Steuer) für das vermietete Zimmer.

Die selbe Rechtslage ist auch gegeben, wenn bei einer Wohngemeinschaft einer der Bewohner der Eigentümer der Wohnung ist. Ohne eigene Toilette für die anderen Mitbewohner darf maximal Kategorie D verrechnet werden.

Untermiete

Anders ist es, wenn der Hauptmieter einer Wohnung Zimmer in Untermiete vergibt. Auch wenn die Toilette nur mitbenutzt wird, gelten andere Obergrenzen. Dem Untermieter dürfen maximal 150 Prozent der Quadratmetermiete (plus einem Anteil der Betriebskosten ) verrechnet werden. Wenn die Miete zehn Euro pro Quadratmeter ausmacht und eine Raum in der Größe von 20 Quadratmeter vermietet wird, so können dem Untermieter maximal 300 Euro (plus Betriebskosten) verrechnet werden.

Untermieter die mehr bezahlen, können die Überzahlung der vergangenen drei Jahre zurückfordern. Hanel-Torsch von der Mietervereinigung empfiehlt den Mietern, bei Unsicherheit die Verträge überprüfen zu lassen.