Wird die Investition abgelöst

Ich habe zwei Stellplätze in der Tiefgarage eines Hauses gekauft. Die Verwaltung will mit mir einen Subverwaltungsvertrag abschließen. Ist das üblich? Die Plätze sind vermietet. Trotzdem schreibt die Verwaltung mir die Betriebskosten vor – muss die nicht der Mieter zahlen?

Ich nehme an, dass die Verwaltung nur die Verwaltung der im Eigentum stehenden Stellplätze inne hat. Dies bedeutet, dass Sie als Erwerber in den bis dato bestehenden Verwaltervertrag einsteigen. Im Kaufvertrag wird sicher mit dem Voreigentümer eine Regelung getroffen worden sein, ab wann die Nutzung und die Lasten auf Sie übergehen werden. Ab diesem Zeitpunkt wird Ihnen die Verwaltung auch die Vorschreibung für Betriebskosten und Rücklage zukommen lassen. Da die Stellplätze vermietet sind, werden Sie auch die Verträge vom Voreigentümer erhalten haben. Diesen können Sie entnehmen, ob die Mieter auch die Betriebskosten zu bezahlen haben oder ob mit Ihnen eine pauschale Miete vereinbart wurde. Da die Verwaltung allem Anschein nach für die im Eigentum stehenden Stellplätze zuständig ist, kann diese nicht von sich aus direkt an die Mieter mit Vorschreibungen etc. herantreten. Sollten Sie wünschen, dass die Verwaltung auch Ihre Stellplätze mitverwaltet, also den Mietern die Vorschreibung zuschickt, die monatlichen Mietzinszahlungen einhebt und auch allenfalls einmahnt, müssten Sie mit ihr einen eigenen Vertrag abschließen. Wollen Sie dies nicht, müssten Sie selbst die Verwaltung der Stellplätze im Bezug auf die Mieter machen.

Ich bin Mieter einer Dachgeschoßwohnung in Wien. Weil bei uns immer wieder der Lift ausfällt, habe ich die Miete reduziert. Für ein Monat habe ich um fünf Prozent weniger gezahlt, für ein anderes, in dem der Lift 17 Tage kaputt war, um 20 Prozent. Die Verwaltung sagt, das ist zu viel und droht mit Kündigung. Kann sie mich kündigen? Welche Mietzinsminderung ist gerechtfertigt? Ich bin 71 Jahre alt und am Fuß operiert, ich kann nicht ständig in den 5. Stock gehen.

Im § 1096 ABGB ist eindeutig geregelt, dass ein Mieter ein Recht auf Mietzinsminderung hat, wenn Umstände auftreten, die dazu führen, dass er im Gebrauch der gemieteten Sache eingeschränkt oder gehindert ist. Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass ein Mieter auf dieses Recht im Voraus nicht verzichten kann, auch wenn im Mietvertrag eine solche Regelung getroffen wurde. Diese entfaltet keine rechtliche Wirkung. Leider gibt es keinen Mietzinsminderungskatalog, der genau regelt, wie viel Mietzinsminderung einem zu steht, wenn ein bestimmter Umstand eingetreten ist. Es wird immer im Einzelfall beurteilt, wie viel Mietzinsminderung anerkannt wird. So werden auch die Lebensumstände bei der Höhe der zustehenden Mietzinsminderung berücksichtigt. Sollten Sie über die Höhe der Mietzinsminderung mit der Verwaltung zu keiner Einigung kommen, müsste das Gericht klären, ob die von Ihnen vorgenommene Mietzinsminderung gerechtfertigt ist oder nicht. Ablaufen wird dies meist so, dass die Verwaltung den ausständigen Mietzins einklagen wird. Die Verwaltung kann mit der Mietzinsklage auch eine Räumungsklage verbinden.

Ich bin Mieterin einer Altbauwohnung im zweiten Stock und möchte gerne auf meine Kosten einen Balkon anbauen. Kann ich einen Investitionskostenersatz vom Vermieter verlangen, falls ich irgendwann ausziehe? Welche Höhe ist realistisch?

Bevor man über einen allfälligen Investitionskostenersatz sprechen kann, müssen Sie im Vollanwendungsbereich des MRG die geplante Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes dem Vermieter anzeigen. Lehnt dieser innerhalb von zwei Monaten ab Zustellung die beabsichtigte Veränderung nicht ab, so gilt seine Zustimmung als erteilt. Lehnt er ab, können Sie seine Zustimmung über Antrag bei der Schlichtungsstelle bzw. beim Gericht ersetzen lassen – wenn verschiedene Voraussetzungen erfüllt werden. So müssten Sie unter anderem die Kosten selbst tragen und eine einwandfreie Ausführung der Veränderung gewährleisten.

Hinsichtlich des Investitionskostenersatzes ist nun folgendes zu sagen: Selbstverständlich können Sie schon vorab mit dem Vermieter eine Regelung treffen, wie viel Sie von der Investition zurückerhalten werden, falls Sie ausziehen sollten. Unabhängig davon haben Sie die Möglichkeit, mit der Kündigung des Mietverhältnisses unter Vorlage der Rechnungen schriftlich Ihren Anspruch dem Vermieter gegenüber geltend zu machen, dies längstens 14 Tage nach Zustellung der Kündigung. Bitte beachten Sie diese Frist, da diese eine sogenannte Präklusivfrist ist. Das bedeutet, dass nach Ablauf dieser Frist der Anspruch nach MRG nicht mehr geltend gemacht werden kann. Dann müssten Sie Ihren Anspruch mittels Klage beim zuständigen Bezirksgericht geltend machen, wobei hier auch eine Präklusivfrist von sechs Monaten, gerechnet ab Zurückstellung des Mietgegenstandes einzuhalten ist.

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