Wie kündigt man den Verwalter?

Ich bin Wohnungseigentümerin, wir überlegen, die Verwaltung aufgrund zahlreicher Fehler in der Vergangenheit zu kündigen. Ich habe gehört, dass dafür Einstimmigkeit erforderlich ist, stimmt das?

Wurde der Verwalter auf unbestimmte Zeit bestellt, so können sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter den Verwaltungsvertrag unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode (das ist üblicherweise das Kalenderjahr) kündigen. Für die Willensbildung zur Verwalterkündigung ist die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer ausreichend. Wurde der Verwalter auf bestimmte, mehr als dreijährige Zeit, bestellt, so können sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter nach Ablauf von drei Jahren den Verwaltungsvertrag ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode kündigen. Im Übrigen kann der Verwaltungsvertrag bei grober Verletzung der Pflichten des Verwalters auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom zuständigen Bezirksgericht aufgelöst werden. Ein Wohnungseigentümer in unserem Haus hat einen allgemeinen Teil des Hauses im Ausmaß von drei Quadratmetern gemietet. Laut Protokoll der Eigentümerversammlung aus dem Jahr 2006 zahlt er für die drei Quadratmeter 100 Euro Miete jährlich und die Vereinbarung kann jederzeit aufgekündigt werden. Ich bin der Meinung, dass die Mietzahlung zu niedrig ist und zumindest wertgesichert werden müsste. Vorab sollte die Vereinbarung jedenfalls dahingehend geprüft werden, ob diese nicht ohnehin eine Wertsicherungsvereinbarung enthält. Dies bedeutet, dass der Mietzins eine inflationäre Anpassung erfährt. Für die Vermietung allgemeiner Teile an Wohnungseigentümer bedarf es der Zustimmung aller anderen Miteigentümer oder der Ersetzung der Zustimmung durch den Außerstreitrichter, da es sich hierbei um eine wichtige Veränderung handelt. So wie der Abschluss eines solchen Mietvertrages mit einem Wohnungseigentümer einvernehmlich erfolgen muss, hat auch die Kündigung desselben einvernehmlich zu erfolgen, das heißt es müssen wiederum alle Miteigentümer der Kündigung zustimmen.Alternativ zu einer Kündigung könnte auch eine Mietvertragsergänzung in Betracht gezogen werden, sodass eine Anpassung des Mietzinses erfolgt, dem Miteigentümer die Fläche jedoch belassen wird. Auch eine solche Mietvertragsergänzung muss von allen Miteigentümern genehmigt werden.

Nach unserer letzten Eigentümerversammlung im September wurde uns erst jetzt das Protokoll übermittelt und es ist noch dazu unvollständig. Was kann ich unternehmen?

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält eine ausdrückliche Verpflichtung des Verwalters, eine Niederschrift über die Teilnehmer und das Geschehen einer Eigentümerversammlung aufzunehmen. Als Mindestinhalt sind die Anführung der Teilnehmer und ein Bericht über die Ergebnisse von Abstimmungen sowie über gefasste Beschlüsse anzusehen. Sollte die Niederschrift in diesen wesentlichen Punkten unvollständig sein, so reklamieren Sie eine entsprechende Korrektur der Niederschrift bei der Hausverwaltung. Es gibt aber keine gesetzliche Grundlage, dem Verwalter ganz bestimmte inhaltliche Ergänzungen von Protokollen über Eigentümerversammlungen aufzutragen.

Ich bin Wohnungseigentümer, ein anderer Eigentümer hat einen Balkon an seine Wohnung anbauen lassen. Ich bin damit nicht einverstanden. Was kann ich tun?

Beim Anbau eines Balkones handelt es sich wohnungseigentumsrechtlich um eine genehmigungspflichtige Änderung, weshalb der änderungswillige Wohnungseigentümer verpflichtet ist, die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer einzuholen oder die Ersetzung der Zustimmung vor dem Bezirksgericht zu erwirken. Tut er dies nicht, so handelt er in unerlaubter Eigenmacht und kann von jedem einzelnen Wohnungseigentümer mit Unterlassungsklage bzw. Eigentumsfreiheitsklage geklagt werden. Baurechtlich ist nach der Wiener Bauordnung für den Anbau eines Balkones eine Baubewilligung erforderlich.