Was ist ein Pauschalmietzins?

Ich vermiete eine Wohnung zum Richtwert und verlange auch eine Möbelmiete. Kann ich einen Pauschalmietzins vereinbaren und welche Vor- und Nachteile hätte das?

Die Vereinbarung eines Pauschalmietzinses ist grundsätzlich rechtswirksam. Von einem Pauschalmietzins spricht man, wenn sämtliche Mietzinsbestandteile (Hauptmietzins, Betriebskostenpauschale, Möbelmiete, Ust.) in einem Gesamtbetrag zusammengefasst werden. Der Vermieter trägt dabei das Risiko eines teilweise eklatanten Anstieges der Betriebskosten, da er diese aufgrund der Pauschalmietzinsvereinbarung nicht auf den Mieter überwälzen kann. Im Gegenzug braucht er dem Mieter aber auch keine Abrechnungen legen. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist die Einbringung eines Antrags auf Aufspaltung des Pauschalmietzinses sowohl durch den Vermieter als auch den Mieter bei der Schlichtungsstelle bzw. dem Bezirksgericht möglich und durchsetzbar. Pauschalmietzinsvereinbarungen bringen für den Vermieter mehr Nachteile als Vorteile und sind daher aktuell eher unüblich.

Ich bin Wohnungseigentümerin. Ein anderer Eigentümer hat seine Loggia verbauen lassen. Er hat dazu weder die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer eingeholt, noch den Umbau bei der Baupolizei angezeigt. Welche Auswirkungen hat das?

Sie müssen zunächst den Wohnungseigentumsvertrag darauf prüfen, ob darin eine Vorweg- Zustimmung der Wohnungseigentümer zu bestimmten Änderungen erteilt worden ist. Ist dies nicht der Fall, so handelt es sich bei der Verglasung einer Loggia um eine genehmigungspflichtige Änderung. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist der änderungswillige Wohnungseigentümer verpflichtet, die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer einzuholen oder die Ersetzung der Zustimmung vor dem Bezirksgericht zu erwirken. Tut er dies nicht, so handelt er in unerlaubter Eigenmacht und kann von jedem einzelnen Wohnungseigentümer zur Abwehr eigenmächtig vorgenommener Änderungen auf Unterlassung und Beseitigung geklagt werden. Betrifft eine beabsichtigte Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft, wie dies bei einer Loggia der Fall ist, so darf die Änderung weder eine Schädigung des Hauses, noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer zur Folge haben. Konkret wären das die Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses und die Gefahr für die Sicherheit von Personen. Weiters muss die Änderung der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Baurechtlich ist in Wien für die Verglasung einer Loggia eine Bauanzeige ausreichend, diese kann auch nachträglich erfolgen.

Ich vermiete eine Wohnung. Der Mieter ist immer wieder mit den Zahlungen im Rückstand, seit einigen Monaten habe ich gar keine Miete mehr bekommen. Ich habe ihn gemahnt. Muss ich den Mieter kündigen, bevor ich die Räumungsklage einbringe?

Erforderlich ist lediglich die Einbringung einer Mietzins- und Räumungsklage gegen den säumigen Mieter. Ein qualifizierter Mietzinsrückstand liegt vor, wenn der Mieter trotz Mahnung den rückständigen Mietzins bis zu dem darauffolgenden Zinszahlungstermin nicht vollständig entrichtet hat. In der Praxis wird die Räumungsklage vielfach auch ohne vorangegangene Mahnung bei Gericht eingebracht, weil die Räumungsklage sowohl Mahnung als auch Auflösungserklärung ersetzen kann. Ein Räumungstitel kann nur geschaffen werden, wenn bei Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz ein Rückstand besteht. Ein Mieter, den am Rückstand kein grobes Verschulden trifft, hat durch Nachzahlung des gesamten geschuldeten Mietzinses vor Schluss der mündlichen Verhandlung die Möglichkeit, die Abweisung der Räumungsklage zu erwirken, die Kosten des Verfahrens hat der Mieter zu tragen. Anderenfalls ergeht ein Urteil und der Mieter wird verpflichtet, die Rückstände samt Zinsen und Kosten zu bezahlen sowie das Bestandsobjekt geräumt zurückzustellen. Wenn der Mieter dieser Pflicht nicht freiwillig nachkommt, muss das Urteil in Exekution gezogen werden, nach Bewilligung durch das Gericht wird ein Räumungstermin festgelegt. Taucht der Mieter „unter“ (unbekannt verzogen) und gibt es keine wirksame Zustelladresse im Inland, müsste kostenpflichtig ein Abwesenheitskurator bei Gericht beantragt werden. Dadurch kann ein Verfahren durchgeführt und ein Titel erwirkt werden, der ebenfalls durch Zustellung (dem Abwesenheitskurator) und Ablauf der Einspruchsfrist rechtskräftig wird.

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9.12. 2013, 10.00 bis 11.00 Uhr
Barbara Walzl-Sirk, Wohnrechtsexpertin des Mieterschutzverbandes