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Ich wohne in einem Gründerzeithaus, in dem Eigentümer und Mieter wohnen. Die Fenster sind in einem sehr schlechten Zustand. Die Eigentümer planen, die Fassade neu anmalen zu lassen und wollen, dass die Mieter mitzahlen. Müssen die Mieter das?
Nein. Mieter decken mit ihrer Miete alle allfälligen Zahlungen ab. Das ist also rein rechtlich nicht möglich. Im Gegenteil: Die Mieter könnten sogar ihrerseits einen Antrag auf Erhaltungsarbeiten stellen und die Eigentümer müssten dem nachkommen, wenn notwendige Erhaltungsmaßnahmen nicht durchgeführt wurden.
Ich habe meine Eigentumswohnung befristet vermietet und im Vertrag vereinbart, dass ich in den letzten drei Monaten vor dem Ende der Befristung schon Besichtigungen mit Interessenten machen darf. Muss der Mieter anwesend sein? Oder kann ich mit meinem Schlüssel in die Wohnung, wenn wir keinen Termin finden?
Auch wenn im Mietvertrag ein solches Besichtigungsrecht vereinbart ist, muss der jeweilige Termin mit dem Mieter abgestimmt werden und ihm zumutbar sein. Eine eigenmächtige Betretung der Wohnung durch den Vermieter ist – außer bei Gefahr in Verzug, was bei einer bloßen Besichtigung mit einem Nachmieter nicht der Fall wäre – nicht zulässig.
Ich bin Wohnungseigentümerin und wohne in einem Haus mit 200 Eigentumswohnungen. Ich vertraue der Hausverwaltung nicht mehr, es läuft vieles schief. Wie kann man die Verwaltung abberufen? Viele Eigentümer erscheinen nicht zu Hausversammlungen, das macht Abstimmungen schwierig. Wie kann ich das angehen?
Über die Kündigung oder auch die Bestellung einer Hausverwaltung entscheidet die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer nach Grundbuchsanteilen. Beschlüsse können in der Eigentümerversammlung oder schriftlich im Wege eines Umlaufbeschlusses gefasst werden.
Für eine rechtswirksame Beschlussfassung sind einige formelle Voraussetzungen zu beachten: Ein Beschluss kann erst wirksam werden, nachdem allen Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben wurde. In weiterer Folge ist die Bekanntgabe des Ergebnisses erforderlich, das wiederum schriftlich an alle Wohnungseigentümer und als Anschlag im Haus zu erfolgen hat. Sollten gravierende, grobe Pflichtverletzungen des Verwalters vorliegen, ist eine Abberufung durch das Außerstreitgericht auch auf Antrag nur eines einzelnen Wohnungseigentümers möglich.
Ich möchte gerne eine Altbauwohnung im 19. Bezirk mieten. Die Wohnung hat 70 Quadratmeter, die Gesamtmiete inkl. Betriebskosten wären 900 Euro. Mir kommt das sehr überhöht vor. Ich dachte, im Altbau gibt es eine Mietpreisbindung. Kann diese Höhe stimmen?
Der Gesamtmietzins besteht nicht nur aus dem eigentlichen Hauptmietzins, sondern auch aus Betriebskosten und Umsatzsteuer. Der Hauptmietzins selbst muss im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nach den Bestimmungen des §16 MRG und des Richtwertgesetzes berechnet werden. Ausgehend von dem für jedes Bundesland durch Verordnung festgesetzten Richtwert und der sogenannten „Normwohnung“ gibt es zahlreiche Zu- und Abschläge für Lage und Ausstattung. In guten Lagen des 19. Bezirks sind durchaus entsprechende Lagezuschläge möglich, bei sehr guter Ausstattung und Zustand der Wohnung und des Hauses können noch einige weitere Zuschläge anfallen. Je nach den Umständen des Einzelfalls erscheinen mir zulässige Mietzinse von acht bis neun Euro pro Quadratmeter denkbar. Dazu kommen noch die jeweiligen Betriebskosten und die Umsatzsteuer. Die angesetzten Zuschläge sind im Mietvertrag genau anzuführen. So kann – allenfalls auch mithilfe der Schlichtungsstelle bzw. des Gerichts – die Zulässigkeit des vereinbarten Mietzinses überprüft werden.
Ich besitze zwei Wohnungen in einem Haus, eine im ersten und eine im vierten Stock. Für die untere zahle ich um 50 Euro mehr Betriebskosten, obwohl beide fast gleich groß sind. Wie kann das sein? Wie kann ich eine Änderung herbeiführen?
Unterschiedlich hohe Kostenbelastungen bei ähnlich großen Wohnungen können vorkommen, wenn die Anteile, mit welchen diese aus den Betriebskosten belastet werden, unterschiedlich hoch sind. Im Wohnungseigentum kann die Verteilung der Betriebskosten auf verschiedene Arten geregelt sein: Es kann im Wohnungseigentumsvertrag vereinbart sein, dass Betriebskosten beispielsweise nach Nutzfläche verteilt werden. Selbiges gilt, wenn sämtliche Wohnungseigentümer schriftlich einen abweichenden Verteilungsschlüssel festgesetzt haben – dieser sollte im Grundbuch eingetragen werden. Weiters kann auch das Gericht abweichende Verteilungen auf Antrag festsetzen. Wenn all das nicht der Fall ist, dann werden die Kosten nach den Eigentumsanteilen im Grundbuch verteilt. Auch diese können von den Nutzflächen abweichen. Welche Verteilungsart gilt und wie hoch die Anteile der Wohnungen sind, können Sie der Jahresabrechnung entnehmen.
Ich möchte einen Mietvertrag abschließen und hätte gerne gewusst, ob Fehler im Mietvertrag dazu führen, dass die Befristung des Mietvertrages nicht mehr gilt. Wie viele befristete Mietverträge hintereinander, sogenannte Kettenmietverträge, können abgeschlossen werden?
Damit Befristungsvereinbarungen wirksam durchsetzbar sind, ist Folgendes zu beachten: Jede Befristungsvereinbarung bedarf zu ihrer Durchsetzbarkeit der Schriftform. Unter dieser wird nicht nur die schriftliche Festlegung des Endtermins und die Dauer verstanden, sondern auch die Unterfertigung durch alle am Vertrag auf Mieter- oder Vermieterseite Beteiligten. Aus der schriftlichen Vereinbarung muss zweifelsfrei ein unbedingter Endtermin hervorgehen. Bei Wohnungsmietverträgen ist überdies eine Mindestdauer von drei Jahren einzuhalten, Höchstfristen gibt es keine mehr. Auch Verlängerungsvereinbarungen können nunmehr beliebig oft geschlossen werden, solange eine Mindestdauer von drei Jahren eingehalten wird.
DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON Tel: 01/52 65 760 13.1.2014, 10.00 bis 11.00 Uhr Peter Hauswirth, Rechtsanwalt und Wohnrechtsexperte