Wer zahlt den Schaden an der Dachrinne?

Ich habe vor einem Jahr ein Fertigteilhaus gekauft. Wo die Dachrinnen zusammenstoßen, gibt es eine Blechnase. Durch den vielen Schnee in diesem Winter ist die total verbogen. Die Firma sagt, das ist ein Fall für die Versicherung, ich meine aber, dass der Schaden ein Gewährleistungsfall ist. Was meinen Sie? Wie soll ich vorgehen?

Ich sehe hier keinen Fall, der bei der Versicherung einzureichen wäre. Aus meiner Sicht sind Spenglerarbeiten am Dach so auszuführen, dass diese entsprechende Schneelasten aushalten. Zwar war der vergangene Winter schneereich, jedoch waren die Schneelasten nicht überdurchschnittlich und so ist hier vermutlich davon auszugehen, dass die Blechnasen von der Fertigteilhausfirma oder dem Spengler zu schwach dimensioniert wurden. Ein Elementarschaden, der bei der Versicherung einzureichen ist, liegt daher aus meiner Sicht nicht vor.

Ich bin Mieter einer Wohnung in einem gemischten Genossenschaftshaus. Der Nachbar über mir ist Eigentümer und hat ein Ventil nicht sachgemäß geschlossen. Dadurch gab es einen Wasserschaden und meine Küchendecke hat einen großen Wasserfleck. Er meint, das muss meine Haushaltsversicherung oder die Gebäudeversicherung zahlen. Aber er hat den Schaden verursacht. Wer hat recht? Was soll ich jetzt unternehmen?

Ihre eigene Haushaltsversicherung wird diesen Schaden nicht abdecken. Nachdem der Wohnungseigentümer mit dem Mieter in keinem direkten Vertragsverhältnis steht, muss man sich als Mieter an die Genossenschaft als Vermieter bzw. an der Hausverwaltung wenden, damit der Schaden behoben wird. Die Kosten für die Schadensbehebung sind dann, je nach Verursachungsprinzip und den Bestimmungen des WEG zwischen der Genossenschaft als Vermieter und dem Wohnungseigentümer abzurechnen. Ihnen als Mieter können diesbezüglich keine Kosten auferlegt werden.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung. Wir haben vor zwei Jahren eine Sanierung beschlossen, die auch durchgeführt wurde. Es hieß immer, dass die Sanierung 1,4 Millionen Euro kostet. Jetzt hat der Architekt aber weitere 120.000 Euro verrechnet. Müssen wir das zahlen?

Sofern der vor der Sanierung abgegebene Kostenvoranschlag verbindlich gewesen ist, stellt der dort festgelegte Preis eine garantierte Obergrenze dar. Dann sind auch unvorhergesehene Mehrkosten nicht an die Wohnungseigentümergemeinschaft weiterzuverrechnen. Handelt es sich lediglich um einen unverbindlichen Kostenvoranschlag, sind Mehrkosten berechtigt. Der Architekt hätten die Verpflichtung gehabt, die Überschreitung des Kostenvoranschlages anzuzeigen: Bei Mehrkosten von mehr als 15 Prozent besteht die Verpflichtung zur Anzeige, andernfalls verliert der Werkunternehmer jeglichen Anspruch auf den entstandenen Mehraufwand. Zu unterscheiden ist auch, ob die Kostenerhöhung bei Erfüllung des ursprünglichen Auftrages entstanden ist oder ob zusätzliche Leistungen in Rechnung gestellt wurden. Sofern der Mehraufwand bereits zum Zeitpunkt der Abgabe des Kostenvoranschlages absehbar war und der Werkunternehmer diesen bei seinem Kostenvoranschlag nicht berücksichtigt hat, wird er unter Umständen hinsichtlich der Mehrkosten schadenersatzpflichtig. Insbesondere dann, wenn er im Rahmen eines Bieterverfahrens als Bestbieter zum Zug gekommen ist und das nicht der Fall gewesen wäre, wenn er diese Kosten im ursprünglichen Kostenvoranschlag inkludiert hätte. Es empfiehlt sich hier eine genaue Rechnungsprüfung anhand der Belege bei der Hausverwaltung.

Für die thermische Sanierung möchte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Kredit in Anspruch nehmen. Ich möchte die auf mich anteilsmäßig entfallenden Kosten sofort zahlen. Habe ich darauf einen Anspruch oder bin ich gezwungen, das Darlehen mitaufzunehmen?

Die Frage der Geldbeschaffung für die Generalsanierung ist eine der außerordentlichen Verwaltung, es bedarf daher eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer. Letztlich gibt es zwei Varianten: Entweder wird im Vorfeld einer Sanierung der von den Wohnungseigentümer jeweils in den Reparaturfonds eingezahlte Anteil erhöht oder man nimmt ein Darlehen in Anspruch. Oft besteht im Falle der Kreditfinanzierung auch die Möglichkeit einer Landesförderung in Form eines Annuitäten-Zuschusses, der im Falle einer Eigenkapitalsanierung nicht möglich ist. Eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens durch einen Teil der Wohnungseigentümer ist – sofern kein Annuitätenzuschuss gewährt wurde – möglich. Das hängt jedoch auch von der Art der Finanzierung ab.Ein durch die Beschlussfassung benachteiligter Wohnungseigentümer kann den Beschluss bei der Schlichtungsstelle bekämpfen. Eine Anfechtung ist binnen drei Monaten ab Aushang und Zustellung des Beschlusses möglich.

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Rechtsanwalt Christoph Obermayer